나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21197 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 628-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 ""영등중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트
단지, 후면으로 다가구주택 등이 소재하는 노선 상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 조사일 현재 ""주상용 건물부지""로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-17)(접합), 가축사육제한
구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 3층으로
외 벽 : 돌붙임 등 마감,
내 벽 : 인테리어 및 벽지 등 마감,
바 닥 : 타일 및 장판 등 마감,
창 호 : 섀시 등 창호임.

이용상태

일련번호 2) 1층 : 소매점
2층 : 학원
3층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 전기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 와 같이 부합물·종물 형태의 제시외건물 기호 ㉠,㉡ 이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2) 건물의 1,2층의 공부상 용도가 각각 ""단독주택 및 일반음식점""으로 등재되어 있으나, 현황 ""소매점""
및 ""학원""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(창고) 포함
-목록2의 1,2층 공부상 용도는 '단독주택 및 일반음식점'이나 현황'소매점 및 학원'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21197 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 628-6

* 용도: 근린주택

* 감정가: 749,659,920원 (칠억 사천구백 육십오만 구천구백이십원)

* 토지면적: 278.10㎡ (약 84.12평)

* 건물면적: 473.13㎡ (약 143.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(창고) 포함

* 건물 1, 2층 공부상 용도는 '단독주택 및 일반음식점'이나 현황은 '소매점 및 학원'임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

전북특별자치도 익산시 어양동 소재 영등중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 후면으로 다가구주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-17)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 370,000원, 전입/확정 2019-02-20, 배당신고 2025-10-20, 대항력: 있음)

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2015-02-02, 배당신고 2025-10-02, 대항력: 있음)

* 김 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-10-26, 배당신고 2025-09-09, 대항력: 없음)

* 신 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-06-27, 대항력: 있음)

* 유 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-10-26, 대항력: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인들의 보증금은 경매 절차상 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.)

* 말소기준권리: 을7 (2020-10-23, 근저당권, 이리신용협동조합)

* 등기부채권 총액 (토지 및 건물): 610,551,695원 (육억 천오십오만 일천육백구십오원)

* 권리분석 요약:

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 , 김 , 신 이 존재하므로, 이들의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인과의 관계는 명도 시점에 명확히 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 익산시 어양동의 영등중학교 남측 인근에 위치한 상가지대입니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트 단지, 다가구주택 등 다양한 용도의 건물들이 혼재하고 있습니다.

* 건물 이용 현황: 현재 주상용 건물부지로 이용 중이며, 건물은 소매점, 학원, 그리고 단독주택으로 사용되고 있습니다. 이는 공부상 용도(단독주택 및 일반음식점)와 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 편의시설: 인근 아파트 단지 등으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 학군: 영등중학교가 인근에 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 , 김 , 신 임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시됨)

* 건물 용도 불일치: 공부상 용도와 현황 용도(단독주택 및 일반음식점 vs 소매점 및 학원)의 차이가 있어, 추후 건축물 대장 등재 변경 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(창고)이 매각에 포함되어 있어 현황과 공부상 차이에 대한 확인이 필요합니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 사업 운영 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 어양동의 중심상업지구와 인접한 곳에 위치한 근린주택으로, 토지 면적과 건물 면적이 넓어 상가, 학원, 주택 등 다목적 활용이 가능합니다. 주변 개발 현황 및 교통 접근성을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 등은 낙찰 후 인수 및 활용 시 면밀한 검토가 필요한 사항입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 긍정적이나, 임차인과의 관계 설정은 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 익산시 어양동의 중심 상권 및 주거 지역과 인접하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 다용도 활용: 상가, 학원, 주택 등 복합적인 수익 창출 모델 구축 가능.

* 개발 잠재력: 익산시 도시 계획 및 주변 지역 개발 동향에 따른 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 시장 시세와 비교하여 적절한 입찰가 산정 시 시세차익 및 임대수익 동시 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 빌라/연립/다세대 매매 정보는 본 물건(근린주택)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건은 복합 용도의 상가주택으로, 개별적인 상권 분석 및 수익률 분석이 중요합니다.

감정평가액은 749,659,920원입니다. 등기부채권 총액은 610,551,695원이며, 이는 낙찰자가 인수하지 않는 소멸되는 채권입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰 후 추가로 부담하지 않아도 될 것으로 보입니다.

일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 감정가의 80~100% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 복합적인 용도와 잠재적 리스크(임차인, 용도 불일치 등)를 고려할 때, 현 시세 및 향후 수익성 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 자료만으로는 정확한 시세 판단이 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 할 경우 약 600,000,000원 (육억원) ~ 700,000,000원 (칠억원) 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 경쟁자 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.