나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21193 [1] 전북특별자치도 군산시 구암동 333-1 세풍아파트 108동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 구암동 소재 '구암동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하
며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로가 지나고 버스승강장이 소
재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 중 13층 1301호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지대 내 토지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측, 북서측 및 남동측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~
10m)(285)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-
07)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(285)(접합), 가축사육제한
구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(285)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21193 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 구암동 333-1 세풍아파트 108동 13층 1301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 35.56㎡ (약 10.76평)

* 건물면적 (전용면적): 59.88㎡ (약 18.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (권리분석 참조)

* 총 채무액 (등기부 기준): 204,015,399원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 전북특별자치도 군산시 구암동 소재 '구암동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황:

* 차량의 진·출입이 용이하며, 인근으로 주요 간선도로가 지나고 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태:

* 물건까지 남서측, 북서측 및 남동측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 (2024-12-27)으로 모든 축종의 사육이 제한됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 18일자 한국스탠다드차타드은행 근저당 (을8)

* 소멸되는 권리:

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (을8)

* 압류: 군산세무서 (갑6), 익산세무서 (갑9)

* 가압류: 기술보증기금 (갑11), 국민은행 (갑12), 희망1자산대부관리유한회사 (갑14), 한국스탠다드차타드은행 (갑18)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (갑20)

* 위 권리들은 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 임의경매 개시결정으로 인해 매각과 동시에 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안옥석 (성만 표기)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 12월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 특이사항:

* 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 특이사항이므로, 실제 점유 관계 및 별도의 약정 유무 등을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

* 구암동행정복지센터가 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 본 물건은 세풍아파트 단지 내에 속해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 집중적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 세풍아파트

* 주소: 전북특별자치도 군산시 구암동 333-1 (신주소: 전북특별자치도 군산시 영명길 6)

* 건축년도: 1997년 1월 8일

* 최고층: 15층

* 해당 물건: 108동 13층 1301호 (전용면적 59.88㎡, 약 18.11평)

* 세대수: 437세대 (총 7개 동)

* 주차: 단지 내 총 226대 주차 가능 (지상 4대, 지하 21대, 기계식 주차 포함 예상)

* 난방방식: 도시가스

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

* 단지 인근 근린생활시설을 통해 상점, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 구암동행정복지센터가 가까워 각종 민원 업무 처리 등이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 개발이나 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 사용승인일이 1997년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 일반적이지 않으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 확인하기 위한 추가적인 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 구암동에 위치한 세풍아파트 108동 13층 1301호로, 전용면적 59.88㎡ (약 18.11평)의 아파트입니다. 감정가는 80,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 주변에 행정복지센터 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없어 법적 권리관계가 명확합니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점과 건축년도(1997년), 가축사육제한구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 가격 경쟁력: 동일 면적(59.88㎡)의 최근 실거래가가 8,500만원인 점을 고려할 때, 감정가(8,000만원)는 상대적으로 낮은 수준으로 평가됩니다.

* 우수한 입지 조건: 군산시 구암동의 주거 중심지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계의 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 층수 이점: 13층이라는 높은 층수는 조망권 및 일조권 측면에서 유리하며, 이는 실제 거래 시 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 해당 물건의 전용면적(59.88㎡)과 유사한 물건의 최근 실거래가 정보(2026년 7월 5일)는 8,500만원 (2층)입니다.

* 본건은 13층으로, 최근 거래된 2층 물건보다 층수상 이점이 있습니다.

* 감정가는 8,000만원으로, 최근 실거래가보다 낮은 수준입니다.

* 비교적 넓은 면적인 84.98㎡의 최근 실거래가가 9,000만원에서 12,000만원 사이임을 감안할 때, 본건의 59.88㎡ 면적은 8,500만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가(59.88㎡, 2층): 8,500만원

* 본건 층수(13층) 프리미엄 고려: 500만원 ~ 1,000만원 추가 고려 가능

* 적정 낙찰가 범위: 8,500만원 ~ 9,500만원

* 권장 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.