나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31554 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 776-7 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 덕진구 인후동1가 소재 "인후휴먼시아아파트" 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 남측 인근으로 버스승강장 소재 간선도로(건산로)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 중 2층 201호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창으로서 관리현상 다소 미흡함.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반 평탄한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목 은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 본 세대는 도면상 202호가 표시되었으나 실제는 201호이며 2026년 5월 28일 평 면도면 표시변경이 정상적으로 표시되었으므로 이를 기준으로 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31554 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 776-7 2층 201호 (도로명주소: 전주시 덕진구 팽나무4길 26-6, 2층 201호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 27,000,000원

* 토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

* 토지지분: 25.025㎡ (약 7.57평)

* 건물면적: 40.38㎡ (약 12.21평) (전용면적)

* 건물지분: 40.38㎡ (약 12.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성OOOOOOOOOO

* 건물 준공연도: 2002년 9월 13일 (사용승인일 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트 슬라브 지붕 4층 중 2층

* 건물 연면적: 647.22㎡ (약 195.78평)

* 건물 대지권 비율: 토지 364㎡ 중 25.025㎡ (약 6.87%)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "인후휴먼시아아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 버스 승강장이 소재하는 간선도로(건산로)가 통과하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (성수2가1동새마을금고, 2014-09-19 접수, 채권최고액 26,000,000원)

* 채권자: 성OOOOOOOOOO (임의경매 신청 채권자)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정진호

* 보증금: 22,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2008-12-18

* 확정일자: 2014-12-29

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 내역 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 윤은정 (2007-03-30), 김정선 (2008-05-27), 고현영 (2014-09-19)

* 근저당: 성수2가1동새마을금고 (26,000,000원, 2014-09-19)

* 압류: 연수구 (2024-05-07)

* 임의경매개시결정: 성수2가1동새마을금고 (15,784,200원, 2025-08-06)

* 총 권리관계: 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리(임차인 정진호)는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 인후동1가는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 기존 주택지대로, 주거 기능 중심의 상권입니다.

* 주변 시세 분석:

* 2026년 3월 5일 거래된 인근 '한별마을III'(828-3번지) 42.84㎡(약 12.96평)가 24,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 189만원)

* 2026년 5월 28일 거래된 동일 지번(776-7번지)의 '상아주택B동' 47.4㎡(약 14.34평)가 33,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 230만원)

* 2026년 5월 5일 거래된 인근 '노블레스'(840-8번지) 43.775㎡(약 13.24평)가 61,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 464만원)

* 분석: 본건(40.38㎡, 약 12.21평)과 유사한 면적 및 건축연도(2002년)를 가진 주변 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 동일 지번(776-7)의 47.4㎡ 거래 사례(33,000,000원)가 가장 직접적인 비교 대상입니다. 해당 거래를 기준으로 환산 시, 본건의 적정 시세는 약 28,114,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(27,000,000원)는 이 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 지역은 주택지대이므로 기본적인 편의점, 소규모 상점 등이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 접근성: 남측 건산로와 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 버스 승강장이 가까워 시내 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 전주북중학교, 전주교육대학교, 전주효림초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: 전주예수병원, 전주병원 등 주요 병원들이 차량 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 전주종합경기장이 있어 체육 및 문화 활동 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 반경 1km 이내에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 없어 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정진호 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금(22,000,000원)이 존재합니다. 비록 "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없을 것으로 예상되나, 배당 순위 및 절차에 따라 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 배당표 확정 등 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

* 관리 현황: 건물 외벽 마감 및 창호 상태 등 전반적인 관리 현상이 다소 미흡한 것으로 파악되었습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보물건에 대한 권리관계도 함께 고려해야 할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2002년 건축물로, 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 인후동1가에 위치한 다세대주택으로, 주거지 내에 입지하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다. 2002년에 건축된 건물로 연식이 있으나, 주변 유사 물건 거래 사례를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 분류되어 있어 법적으로는 낙찰자에게 직접적인 부담이 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인과의 원만한 명도 진행 및 혹시 모를 추가 부담 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 건물 외관의 관리 상태가 다소 미흡한 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 소형 주거 공간으로 실거주 목적 투자가 가능합니다.

* 임대 수익 목적: 현재 임차인이 거주 중인 상태에서 명도를 진행하거나, 명도 후 시세에 맞춰 임대가 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역: 기존 주택 밀집 지역으로, 주거 안정성이 높은 지역입니다.

* 경매가 대비 시세 차익: 감정가 및 주변 시세 분석 결과, 적정가 이하 낙찰 시 시세 차익이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 27,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 40.38㎡ 기준으로 약 23,000,000원에서 28,100,000원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 관리 상태 등을 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 26,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 시세 범위를 고려하고, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.