나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31486 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 802-1 진버들마을부영아파트 103동 1층 110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 '기린초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으
로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 1층 110호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로2류(폭 8m
~10m)(2016-04-15)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기린초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(인후유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인후유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추
가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31486 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 802-1 진버들마을부영아파트 103동 1층 110호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

토지지분: 29.49㎡ (약 8.92평)

건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

건물지분: 49.83㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOO

최초 감정평가액: 97,000,000원 (2025-04-20 기준)

건물명: 진버들마을부영아파트

총세대수: 934세대 (전체 단지 기준)

준공일: 1999년 9월 6일

해당 동(103동) 최고층: 15층

해당 호수: 1층 110호

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 '기린초등학교' 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역.

* 교통: 본 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등 고려 시 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. 동측 및 남측으로 개설된 포장도로를 통해 진·출입 가능.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉 및 접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(기린초등학교, 인후유치원), 절대보호구역(인후유치원).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을20) 한국기독교장로회새전주중앙교회 전세권설정 (2023-01-17, 83,000,000원). 해당 권리는 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 등기부 요약:

* 갑4) 소유권이전 (2013-06-26)

* 갑10) 소유권이전 (2020-07-21)

* 을20) 전세권설정 (2023-01-17) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 갑12) 가압류 (2023-06-20, 하나캐피탈주식회사, 26,440,270원) - 말소

* 갑13) 압류 (2024-04-02, 국민건강보험공단) - 말소

* 갑14) 임의경매개시결정 (2025-08-06, 한국기독교장로회새전주중앙교회, 83,000,000원) - 본 경매의 근거

* 총 채권액 (등기부상): 109,440,270원 (가압류+임의경매)

* 분석: 본 물건은 말소기준권리인 을20) 전세권이 매각으로 소멸될 예정이며, 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 경매개시결정) 역시 소멸 대상입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계에 있어 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 또한 인수할 보증금이 없어 명도 관련 위험이 적을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역이며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 생활 편의 시설 위주의 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 기린초등학교, 인후유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대/절대보호구역 지정)

* 편의시설: 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소) 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주차: 해당 단지는 총 758대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지하 283대, 지상 475대)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1999년 준공되어 약 27년차의 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로계획저촉: 토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 계획 등에 따라 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 존재할 수 있으나, 본 물건 자체의 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 직접적인 낙찰자 부담은 없을 것으로 보입니다.

* (참고) 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 권리나 임차인 보증금이 없어 명도 리스크가 매우 낮은 깨끗한 물건입니다.

* 감정평가액(97,000,000원) 대비 최근 실거래가(2026년 6월 기준 91,000,000원 ~ 137,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세보다 저평가될 가능성이 있습니다.

* 다만, 1층이라는 점과 건물 노후도, 도로계획저촉 등의 부분은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 일부 최근 거래가 대비 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 주거지로서 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 2일: 2층, 49.83㎡ (103동) - 91,000,000원

* 2026년 6월 3일: 4층, 49.83㎡ (102동) - 137,000,000원

* 2026년 6월 5일: 8층, 49.83㎡ (미기재 동) - 112,500,000원

* 평균 시세: 약 113,500,000원 (세 건의 거래 평균)

* 감정가: 97,000,000원

* 시세 분석: 본 물건은 1층이며, 최근 실거래가 중 2층 거래가 91,000,000원으로 형성되어 있습니다. 감정가는 97,000,000원으로, 2층 거래가보다 높게 책정되었습니다. 다만, 평균 시세는 1억 1천만원대를 상회하고 있어, 향후 시세 회복 및 상승 여력을 감안할 필요가 있습니다. 1층임을 고려하여 보수적으로 접근하되, 시세 상승 가능성을 반영한 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

* 권장 입찰가: 약 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.