나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31562 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 247-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 소재 「태평SK뷰아파트」 북측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택가로서 주변으로 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 주거지대로의 주변환경은 무난합니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여, 일반적인 대중교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 약 3m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 건물평가요항표 임대관계란 참조바랍니다. -기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) : 목조 기와지붕 단층으로 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 페인팅 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 알미늄샷시 유리창의 구조로서 1961.09.08. 사용승인된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 보통시 됩니다. (제시외건물) 기호㉠ 블록조 강판지붕 단층, 기호㉡,㉢,㉣,㉥ 블록조 기와지붕 단층, 기호㉤ 목조 강판지붕 단층 구조입니다.

이용상태

기호2(가) : 주택으로 이용중 입니다. (제시외건물) : 기호㉠,㉢,㉣은 창고, 기호㉡은 주택, 기호㉤은 차양, 기호㉥은 변소입니다.

설비내역

기호2(가), 기호㉡ : 위생설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠~㉥ 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 임대관계는 없는 것으로 탐문조사됩니다. -기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉥) 포함
2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31562 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 247-22

용도: 단독주택

감정가: 163,049,900원 (16,304만 9,900원)

토지면적: 228.00㎡ (약 69.0평)

건물면적: 48.00㎡ (약 14.5평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 1961년 09월 08일

건물 구조: 목조 기와지붕 단층

1.2. 매각 상세정보

매각 토지면적: 228.00㎡ (약 69.0평)

토지 지분: 20.725㎡ (약 6.3평)

매각 건물면적: 48.00㎡ (약 14.5평)

건물 지분: 4.36㎡ (약 1.3평)

제시외 건물 면적: 638.06㎡ (총 7개 동, 감정평가서상 ㉠~㉥)

주요 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 소재 「태평SK뷰아파트」 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 기존 주택가로 형성되어 있으며, 아파트 및 단독주택 등이 혼재하여 주거지로서의 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 가장형의 형상으로 지반은 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지의 남서측으로는 약 3m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(중앙중학교), 역사문화환경보존지역(전라북도지정문화재보호조례)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 엠메이드대부유한회사 소유권이전(강제경매) 건입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부상 소유권 이전 내역:

- 김정산 (1983-10-07, 매매)

- 차상연 (2022-07-01, 협의분할에 의한 상속)

* 건물 등기부상 소유권 이전 내역은 토지 등기부상과 동일합니다.

* 채권 최고액: 37,446,620원 (엠메이드대부유한회사)

3.2. 임차인현황

본건에 임차인은 없는 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 전형적인 주거지역 내에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 인근 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 생활 편의업종 위주로 구성될 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 시설 정보

* 인근 편의시설: 지역 내 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 중앙중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에 주민 생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정된 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

남서측으로 3m 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 권리

본건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되는 건입니다. 따라서 잔여 지분권자와의 관계 설정이 중요하며, 소유권 행사나 재산 활용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자우선매수신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 물건을 낙찰받지 못할 수 있습니다. (우선매수권 행사 1회 제한)

6.3. 제시외 건물

감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉥)의 면적이 638.06㎡에 달하여, 본건 건물(48㎡) 및 토지(228㎡)에 비해 매우 큰 비중을 차지합니다. 이들 건물의 현황, 이용 상태, 법적 문제 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후도

건물 사용 승인일이 1961년으로 매우 노후되어 있어, 전면적인 리모델링 또는 신축이 필요할 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획

제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 시내 주거지역에 위치한 토지 및 단독주택 지분 매물입니다. 넓은 면적의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 건물 자체는 연식이 오래되었습니다. 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 다만, 토지 면적이 상당하여 향후 재개발 가능성 등을 염두에 둘 수 있습니다. 제시외 건물의 정확한 현황 파악과 함께 잔여 지분권자와의 원만한 관계 형성이 본건 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

상당한 면적의 토지를 확보할 수 있다는 점에서 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성

넓은 면적의 제시외 건물들을 철거하거나 재정비하여 새로운 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

주거 밀집 지역으로, 향후 도시 정비나 개발 계획 수립 시 토지의 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라의 정확한 시세 및 본건과 직접적으로 비교 가능한 유사 물건의 상세한 매매/임대 정보 분석이 어렵습니다. 본건의 감정가는 163,049,900원입니다. 이 감정가는 토지, 주건물, 그리고 상당 면적의 제시외 건물들을 종합적으로 평가한 금액입니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본건은 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 건물의 노후도, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위는 약 114,000,000원 ~ 130,000,000원 선으로 고려할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 제시외 건물의 실사, 공유자 현황 파악, 주변 실거래가 및 유사 매물 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.