나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101750 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 ‘부산서부버스터미날’ 북동측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 파크블루11차 9층 902호외 (통칭: 10.1평형, 남동향)로서 주변은 오피스
텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하여 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
이상 소요되여 대중교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 2층,3층,8층,9층(사용승인/신축일자: 2021.03.11)
으로서,
외 벽 : 인조석 마감 및 세멘몰탈위 수성페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일마감,
창 호 : 샷시창이며,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

기호1<9층/902호>, 기호2<8층/806호>, 기호3<3층/307호>, 기호4<2층/210호>는 공히
공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방은 도시가스에 의한 난방설비입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 145
미터>, 상대보호구역, 비행안전제6구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였
으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 응찰시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101750 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

집합건물: 파크블루11차, 15층 건물 중 9층 902호, 사용승인일자 2021년 03월 11일

1.1. 입지조건

대상 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 부산서부버스터미널 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다. 단지 인근으로 소형 차량의 진출입이 가능하며, 도보 약 5분 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 사상역과도 인접하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

1.1. 1.교통 및 주변환경

서부 경남과 전남 지역을 잇는 부산서부버스터미널을 중심으로 발달한 상권에 속합니다. 인근에 이마트, 홈플러스, 르네시떼 등 대형 할인점과 쇼핑몰이 위치하여 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.1. 2.토지이용계획 및 제한상태

해당 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이: 145미터), 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 서부지원 2025타경101750 강제경매개시결정 (갑5, 접수일자 2025-08-04)

등기부상 권리 현황:

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 주식회사파크블루 (소유권이전 3번신탁등기말소)

* 을1: 김연정 (주택임차권, 금135,000,000원, 2024-03-28 등기) - 인수, 전입일자: 2022-3-23, 확정일자: 2022-3-4

* 갑5: 한국주택금융공사 (강제경매, 520,082,373원, 2025-08-04 등기) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 김연정 (주택임차권)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-23

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 있음

비고: 말소되지 않고 매수인이 인수함

* 임차인: 정수아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우에도 주의 필요

주의사항: 을구 1번 주택임차권 (김연정)은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 아니하고 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금 합계는 135,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

부산서부버스터미널을 중심으로 발달한 지역 상권으로, 터미널을 이용하는 많은 유동인구가 특징입니다. 인근 대형 쇼핑 시설과의 시너지 효과가 있으며, 사상역(부산2호선, 부산김해경전철)과의 접근성도 우수합니다.

1.4. 생활정보

건물은 2021년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조로, 15층 건물 중 9층에 해당합니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 1.주변 편의시설

인근에 부산서부버스터미널, 이마트, 홈플러스, 르네시떼, 메가박스 사상점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 127,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 및 내부 마감재에 대한 정보가 이해관계인 부재로 인해 불확실하여, 응찰 전 현장 확인이 필수적입니다. '정수아' 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트라는 장점과 역세권 및 주요 교통망 인접이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 135,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 감정가를 상회하는 금액입니다. 따라서 투자자는 인수하는 보증금을 포함한 총 투자 비용과 향후 시세 차익 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 아파트로 하자 및 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 부산서부버스터미널과 사상역(지하철, 경전철) 인근으로 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 대형 쇼핑몰 및 편의시설이 밀집한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 127,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 선순위 임차인의 보증금은 135,000,000원입니다. 따라서 입찰가는 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용이 부동산의 실제 시장 가치 및 향후 시세 상승 가능성 대비 합리적인 수준이 되도록 신중하게 결정해야 합니다. 즉, 낙찰 가격에 인수 보증금 135,000,000원을 더한 총액이 감정가를 초과하므로, 입찰가 자체는 상당 부분 낮게 책정될 필요가 있습니다. 예를 들어, 총 투자 비용을 200,000,000원으로 목표한다면, 입찰가는 약 65,000,000원 (200,000,000원 - 135,000,000원) 수준이 될 수 있습니다. 실제 입찰가 산정 시에는 정확한 시세 조사와 잠재적 리스크에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.