나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5691 [1] 부산광역시 수영구 남천동 556-20 남천세원수아파트 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 ‘대남지하차도’ 남동측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 남천세원수아파트(통칭: 11.6평형, 남동향)로서 본단지는 1개동으로
구성되어있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위
환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보
로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층 중 9층(신측/사용승인일자: 2021.12.03)
으로서
외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감 및 일부 대리석 붙임,
창호: 샷시유리창,
내벽: 벽지도배 등 마감,
내부마감재은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비,
주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한구역< 72미터 이하> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5691 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 556-20 남천세원수아파트 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 135,000,000원

건물면적 (전용면적): 24.82㎡ (약 7.51평)

토지 지분면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

건물 사용승인일: 2021년 12월 3일

총 층수: 20층 중 9층

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 남천동에 위치하고 있으며, '대남지하차도' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보 약 5분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 교통 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕의 20층 건물 중 9층에 해당합니다. 건축물대장 상 신축/사용승인일자는 2021년 12월 3일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 마감 및 일부 대리석 붙임으로 되어 있으며, 창호는 샷시유리창으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지도배 등으로 마감되어 있으나, 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재에 대한 상세 조사는 불가하였습니다.

3.2. 설비 내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 경보 설비, 승강기 설비, 가스에 의한 난방 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.3. 토지 이용 및 도로 상태

해당 토지는 인접지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 공동주택 건부지(아파트 용지)로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 건물 접근이 양호합니다. 토지이용계획 상 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한구역(72미터 이하)에 포함됩니다.

3.4. 면적 정보

전용면적은 24.82㎡ (약 7.51평)이며, 등기부상 토지 지분면적은 7.14㎡ (약 2.16평)입니다. 통상적으로 아파트 크기를 나타내는 평형으로는 11.6평형 (약 38.35㎡, 공용면적 포함 추정)으로 언급됩니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중이며, 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정등기(갑4, 2025.08.07. 접수, 채권액 154,902,328원)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리로는 을구 1번 주택임차권 등기(2024.02.05. 접수, 채권액 135,000,000원)가 존재합니다.

4.2. 임차인 현황

임차인은 김연경 씨이며, 보증금 135,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 1월 21일이며, 확정일자는 2022년 1월 7일입니다. 배당신고일자는 2024년 2월 5일이며, 대항력이 있습니다. 권리분석 상 선순위임차권으로서, 보증금 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 기타 권리 사항

집합건물 등기부 요약 상, 김종건 씨 명의의 소유권이전1번신탁등기말소(2022.01.21. 접수)가 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 주거 지역으로서 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 유해 시설

주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건에는 대항력 있는 선순위 임차인(김 )이 존재합니다. 임차인의 보증금 135,000,000원은 배당 순위에 따라 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 인수 금액이 될 수 있으므로, 경매 진행 시 배당 결과를 면밀히 확인하고 잠재적 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

건물 내부 마감재 및 정확한 이용 상태는 이해관계인 부재로 상세 조사가 이루어지지 못하였습니다. 따라서 낙찰 후 내부 수리 또는 명도 관련 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 임대 여부 및 상세 임대 내역 또한 불확실하므로, 경매 진행 시 명도 대상 여부 및 관련 사항을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 부산의 핵심 지역 중 하나인 수영구 남천동에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 대중교통 이용이 편리한 교통 요지에 자리 잡고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동의 아파트로, 신축에 가까운 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 매력적인 물건입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 그 보증금 액수가 상당하여, 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 내부 상태 및 정확한 임대 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 135,000,000원입니다. 현재 파악된 정보 상, 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 135,000,000원이 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가 135,000,000원을 기준으로 하되, 임차인의 보증금 인수 금액 발생 가능성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 임차인 보증금 전액이 인수될 경우, 실질적인 매수인의 투자 금액은 감정가보다 높아질 수 있습니다. 최종적인 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다. (참고: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 있으나, '물건명세서 참고사항'에 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 명확한 경고 문구가 있으므로 이를 우선적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.