나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22479 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철도 1호선 '범내골역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '범내골역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층건 내 제15층 제1506호로서,

외 벽: 하부 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 16m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 지하철 1호선 '범내골역'에서 도보 약 2분 거리에 있는 초역세권 아파트입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산의 맛집으로 알려진 대가밀면과 흥미원이 도보 1~2분 거리에 위치해 있어 식사하기에 편리한 환경입니다.

1.2. 권리분석

본건은 공동담보로 설정된 물건이며, 등기부상 말소기준권리인 우리은행 근저당(2019-11-29, 71,400,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 주택임차권(최지혜, 2020-03-09 전입 및 확정)은 말소 대상이며, 대항력이 없습니다. 본건 물건명세서상 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 따라서 매수인은 인수할 보증금이 없습니다.

등기부 채권 총액은 121,400,000원입니다.

현재까지 파악된 바에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

범천동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 범내골역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 역세권이라는 장점으로 인해 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 본건은 주거용 아파트이므로 직접적인 상권 수익보다는 배후 주거 수요로서의 가치를 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 지하철 1호선 범내골역이 매우 가까워 시내 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다. 주변에 식당, 카페, 편의점 등이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 것을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 2019년에 신축된 비교적 신축 건물이므로 내부 시설이 깔끔할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 등기부상 임차인 최지혜 씨의 주택임차권은 말소될 예정이며 대항력이 없어 매수인이 인수할 위험은 없습니다. 그러나 실제 점유 관계 등 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

'공동담보' 물건으로, 이는 채무자가 여러 담보물을 제공했음을 의미하며, 본건 단독으로 인한 채무는 아니지만, 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 중심지에서 지하철역과 가까운 역세권에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 최근 실거래가 정보(2025년 5월, 245,000,000원)를 고려할 때, 감정가(100,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 범내골역 도보 2분 거리로 뛰어난 교통 환경.

신축 아파트: 2019년 준공으로 비교적 새 건물이므로 하자 보수 부담 적음.

생활 편의성: 주변 상업시설 밀집으로 편리한 생활 환경.

시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 2025년 5월 8일에 9층, 전용면적 44.1671㎡(약 13.35평) 아파트가 245,000,000원(2억 4천 5백만원)에 거래된 이력이 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 1,835만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가는 100,000,000원(1억원)으로, 최근 실거래가와 큰 차이를 보입니다. 권리분석 상 인수되는 보증금이 없어 0원이므로, 실제 낙찰가 산정 시에는 시세 기준을 적용하는 것이 합리적입니다.

최근 시장 상황과 경매 물건의 특성을 고려하여, 최근 실거래가 수준을 참고하되, 감정가 대비 시세 반영 및 경매 특성을 고려한 입찰가가 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가는 최근 실거래가(245,000,000원)를 기준으로 하되, 약 90~95% 수준을 고려하여 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 225,000,000원 (2억 2천 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.