나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22472 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '범내골역(부산1호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""범내골역""이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라지붕 20층 건물 내 제7층 제706호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 18M 내외, 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22472 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 7층706호

용도: 아파트

감정가: 116,000,000원

토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

건물면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (채권자 주OOOOOOO는 주택도시보증공사의 정보로 파악됨)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산 1호선 '범내골역' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 20층 건물 중 7층 706호입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 약 18m, 남동측으로 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역(125m, 150m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1. 건축물 정보

건물명: 대동레미안 센트럴시티5

사용승인일: 2019년 11월 5일

총 층수: 20층 (본건 7층)

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (아파트)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019년 11월 29일 접수, 68,880,000원)

총 채권액(등기부 기준): 128,880,000원 (근저당 68,880,000원 + 임차보증금 60,000,000원)

등기상 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2019-11-13)

* 근저당 (을2, 우리은행, 2019-11-29) - 말소기준권리

* 1번황의순지분압류 (갑3, 부산진구, 2025-05-08) - 말소

* 강제경매 (갑4, 주택도시보증공사, 2025-08-06) - 말소 (본건 경매)

* 주택임차권 (을4, 안은비, 2022-03-11 전입/확정) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 안은비 (안 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 213,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 3월 11일

* 배당신고일자: 2024년 8월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 범천동은 부산 도심의 한 축을 담당하는 지역으로, 상업 및 업무 기능과 주거 기능이 혼합되어 있습니다.

인근에 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

범내골역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 다양한 편의시설 및 금융기관 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 부산 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

주변 편의시설: 상업지역에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육환경: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

아파트 단지 정보 (대동레미안센트럴시티5):

* 관리사무소 연락처: 051-643-1632

* 총 세대수: 187세대

* 동수: 1개동

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 소형 면적(21.21㎡)으로, 실거주 시 1인 가구에게 적합하며, 투자 시 소형 부동산 시장의 특성을 고려해야 합니다.

임차인 안은비(안 )는 대항력이 없으며, 보증금 6,000만원은 배당을 통해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

공동담보 물건으로, 해당 경매로 인해 소유권이 이전되더라도 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

부산진구 범천동 소재 대동레미안센트럴시티5는 부산 1호선 범내골역 역세권에 위치한 신축(2019년 사용승인) 아파트로, 우수한 입지 및 교통 환경을 자랑합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 큰 문제가 없을 것으로 예상되며, 인수해야 할 부담이 전혀 없는 물건입니다.

소형 면적(21.21㎡)이라는 점은 실거주 또는 투자 결정 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 아파트: 부산 1호선 범내골역 초역세권으로 직주근접성이 뛰어나며, 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적입니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 관리가 용이하고 주거 만족도가 높습니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

시세 분석:

최근 2025년 5월, 본건과 동일한 단지 내 44.1671㎡ 면적의 아파트가 245,000,000원에 거래되었습니다.

이를 본 건의 면적(21.21㎡)에 적용하여 평당/제곱미터당 가치를 역산하면, 약 5,547,700원/㎡ 수준입니다.

본 건의 감정가(116,000,000원 / 21.21㎡ = 약 5,469,118원/㎡)는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

이에 따라, 본 건의 적정 가치는 약 117,670,000원 수준으로 추정됩니다.

추천 입찰가: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

(경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 변동될 수 있습니다. 최초 감정가 대비 약 103% ~ 108% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.