나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22480 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 18층1807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 ""성서초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 대동레미안
센트럴시티5 제18층 제1807호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""범내골역""이
소재하는 등 전반적인 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물 내 제18층 제1807호로서
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 18미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2025
-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이
150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22480 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 18층1807호

용도: 아파트

토지 면적: 3.33㎡ (약 1.01평)

건물 면적 (전용 면적): 21.29㎡ (약 6.44평)

감정가: 111,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 5일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, "성서초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 전반적인 교통 여건이 편리합니다.

토지 이용 현황: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로: 북동측으로 노폭 약 18미터, 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가로구역별 최고 높이 제한 지역(125m, 150m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 김미향 외 1명 (2019.11.13)

* 근저당권 (우리은행): 72,240,000원 (2019.11.29) - 말소 기준 권리

* 주택임차권 (이산애): 60,000,000원 (2024.04.19 등기, 2020.03.20 전입/확정) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사): 60,000,000원 (2025.08.06) - 본 경매 절차 개시

총 채권액: 132,240,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (표시된 권리들은 모두 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 213,000원

* 전입/확정일자: 2020년 3월 20일

* 배당신고일자: 2024년 4월 19일

* 대항력: 없음 (해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.)

4. 상권분석

주변 건물 용도: 본 건이 속한 대동레미안센트럴시티5는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집된 복합 상권 내에 위치하고 있습니다.

유사 물건 거래 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대동레미안센트럴시티5 단지 내 유사 면적(44.1671㎡, 약 13.36평)의 아파트가 2025년 5월 8일에 245,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(21.29㎡, 약 6.44평)과는 크기 차이가 있으나, 단지 전반의 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 건축년도: 2019년 11월 5일 사용승인

* 총 세대수: 187세대

* 총 층수: 20층 (본건 18층)

* 주차: 지하 주차 0대 (옥외 주차대수 정보 없음) - 주차 공간이 매우 협소하거나 불편할 가능성이 있습니다.

주변 편의시설: "성서초등학교"가 인근에 위치하며, 상업 및 업무시설이 혼합된 지역 특성상 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 불확실성: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 가정하여 평가되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 상태, 수리 필요 여부 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

주차 문제: 지하 주차장이 없고 옥외 주차 정보도 명확하지 않아 주차에 어려움이 있을 수 있습니다. (건축물대장상 기계식 주차 설비는 있으나, 상세 운용 현황은 확인 필요)

협소한 면적: 전용면적 21.29㎡ (약 6.44평)은 1인 가구나 소규모 가구에 적합할 수 있으나, 일반적인 아파트 기준으로 매우 협소한 편입니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반 상업 지역 및 주거 혼합 지역 특성상 소음, 먼지 등 환경적 요인은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 대동레미안센트럴시티5 아파트 18층 1807호로, 총 20층 건물 중 상위층에 위치합니다. 2019년 신축되어 비교적 신축급에 속하며, 범내골역 역세권으로 교통이 편리합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

전용면적 6.44평으로 협소하며, 주차 공간에 대한 이슈가 있을 수 있습니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때 시세는 2억 4천 5백만 원 수준이나, 본 건의 실제 면적 차이를 감안한 시세 반영이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 지하철 1호선 범내골역을 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

신규 개발 가능성: 일반상업지역에 위치하며 주변이 업무, 상업, 주거시설로 혼합되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

최근 유사 면적 거래 사례 (2025.05.08): 245,000,000원 (44.1671㎡ 기준)

본건 전용 면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

인수되는 보증금: 0원

최근 거래된 44.1671㎡(약 13.36평) 아파트의 평당 가격은 약 18,330,000원입니다. 이를 본건 면적(6.44평)에 적용하면 약 118,060,000원으로 추정됩니다.

본건의 감정가 111,000,000원은 평당 약 17,236,000원으로, 최근 시세 대비 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.

권리상 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 단지 상황, 소유자의 니즈 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상으로 응찰하는 것이 일반적입니다.

협소한 면적과 주차 문제 등을 고려하여, 보수적인 접근으로는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 적극적인 접근으로는 평당가 1,700만원 ~ 1,800만원 선을 기준으로 약 109,000,000원 ~ 118,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 약 110,000,000원 ~ 118,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.