나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22473 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 13층1309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선‘범내골역’남동측 인근에 위치한 대동
레미안센트럴5 13층 1309호로서, 부근은 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’이
소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건내 13층 1309호로서
외벽: 시멘 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택 건부지로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비타워, 공동현관기,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 노폭 약 18미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에
각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)
(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22473 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 13층 1309호

건물명: 대동레미안센트럴시티5

용도: 아파트

2.

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물 전용면적: 44.1671㎡ (약 13.37평)

건물 공부상 면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

2.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각조건: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (지상권 등 명시된 권리 없음)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 125m 및 150m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

등기부상 을2 근저당권(우리은행, 2019-11-29 접수, 78,960,000원)이 말소기준권리로서, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 별도의 부담(보증금 등)은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 229,000원

* 전입일자: 2020-07-24

* 확정일자: 2020-07-14

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 대항력이 없으며, 보증금 60,000,000원에 대한 권리는 배당을 통해 일부 변제받을 수 있습니다.

2.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (2019-11-13)

* 근저당권 (말소예정): 우리은행 (2019-11-29)

* 주택임차권 (말소예정): 이연희 (2020-07-24 전입, 2020-07-14 확정)

* 강제경매 (본건 경매 개시): 주택도시보증공사 (2025-08-06)

* 등기부채권 총액: 138,960,000원

2.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 범천동 지역은 도심 상업 및 주거 복합 지역으로, 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 업무시설 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능은 양호한 편입니다. 도심 지역의 특성상 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 내부 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 20층 건물 중 13층에 위치한 1309호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호 구조로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 주차타워, 공동현관, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.

5.2. 단지 정보

아파트명은 대동레미안센트럴시티5이며, 2019년 11월 5일 사용승인되었습니다. 총 1개동, 187세대로 이루어져 있으며, 최고층은 20층입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리관계

본 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없습니다. 다만, 등기부 기재와 실제 현황이 다를 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

2.

6.2. 임차인

전입 및 확정일자를 갖춘 임차인 이 씨가 있으나, 등기부상 주택임차권(을4)이 말소기준권리(을2 근저당)보다 늦게 설정되었고, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 배당받지 못한 보증금이 있다면 인수될 가능성이 있으나, 본건에서는 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 없으나, 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류됨)

2.

6.3. 기타

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 재개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

2.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경22473 (1) 물건은 부산진구 범천동 소재 대동레미안센트럴시티5 아파트 1309호입니다. 도심 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 건물 상태 및 단지 정보 또한 준수한 편입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 임차인 관련 부담이 없어 명확한 권리분석이 가능합니다. 감정가 대비 시장 시세가 상당히 높은 것으로 파악되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

2.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 인근 역세권

* 시세 대비 저평가: 감정가(1.2억) 대비 최근 실거래가(44.1671㎡ 기준 2.45억)가 높아 시세 차익 기대 가능

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 권리 없음

* 소형 아파트: 1인 가구 또는 소규모 투자용으로 적합

2.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 매매가 (44.1671㎡ 기준, 2025년 5월): 245,000,000원

본 물건의 경우, 감정가는 120,000,000원이지만 최근 유사 면적의 실거래가가 245,000,000원임을 감안할 때, 시장 가치는 감정가보다 훨씬 높게 형성되어 있습니다. 이러한 점을 고려하여, 감정가보다는 높지만 시장 실거래가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

이는 현재 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 그리고 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 분석에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.