나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22441 [1] 부산광역시 영도구 청학동 85 일신마리나타운 2동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 ""청동초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는
아파트단지, 단독주택, 학교, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상23층 건내 제1층 제110호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

-등기부상'2동'이나 현황 '102동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22441 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 청학동 85 일신마리나타운 2동 1층110호

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 33.69㎡ (약 10.19평)

* 건물면적: 77.32㎡ (약 23.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 문홍균

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 청동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 학교, 소규모 점포 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 8일 접수된 문홍균의 전세권 설정 (을5)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 현황:

* 갑1: 소유권 이전 (양기준, 1994.03.11)

* 을5: 전세권 설정 (문홍균, 95,000,000원, 2016.01.08, 말소기준권리)

* 을6: 근저당권 (박성원, 40,000,000원, 2017.12.18, 말소)

* 갑3: 임의경매 (채권자: 문홍균, 95,000,000원, 2025.08.04, 본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 135,000,000원 (전세권 95,000,000원 + 근저당권 40,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문홍균

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 비고: 전세권자이자 본 경매의 임의경매 신청인으로 확인되며, 대항력은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용상태: 본건이 위치한 일신마리나타운은 아파트 단지와 주택, 학교, 소규모 상가가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 편의시설: 인근에 청동초등학교가 소재하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 아파트 단지 및 주거 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 일신마리나

* 총 세대수: 355세대

* 총 동수: 3동

* 사용승인일: 1994년 1월 11일

* 최고 층수: 23층

* 주차대수: 총 177대 (지상 5대, 지하 11대)

* 개별정보:

* 본건은 2동 1층 110호이며, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 구조입니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 면적 정보: 건물 전용면적 77.32㎡ (약 23.37평)이며, 토지 지분 면적은 33.69㎡ (약 10.19평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 번호 혼동: 등기부상 '2동'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '102동'일 수 있다는 점은 권리 분석 및 현장 확인 시 주의가 필요한 사항입니다.

* 주차 공간 부족: 355세대 대비 총 주차 가능 대수가 177대로, 세대당 주차 공간이 부족하여 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건축 연식: 1994년에 건축된 아파트로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 데이터 불일치: 제공된 JSON 데이터에서 본건 주소지(2동 1층 110호)와 다른 정보(예: 2동 1104호, 11층)가 확인되었습니다. 본 보고서는 경매 정보 상의 주소지(1층 110호)를 기준으로 작성되었으며, 실제 조사 시 JSON 데이터와의 차이점을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 일신마리나타운 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 1억 2천만원으로 책정되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 관계에 대한 부담은 없습니다. 단지 내 주차 공간 부족, 건물 번호 혼동 가능성 등의 리스크 요인이 존재하나, 안전한 권리 관계는 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 인수: 말소되는 권리가 많아 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 또는 임대 투자: 적정 가격으로 낙찰 시 실거주 목적으로 활용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 1층): 97,500,000원 ~ 101,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 고층): 110,000,000원

본건의 건물 면적(77.32㎡)은 최근 거래된 유사 면적(약 84.9㎡)보다 약간 작습니다. 또한 1층이라는 점과 주차 공간 부족 등의 단점을 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 1층 거래가 9천만원대 후반에서 1억원 초반임을 감안하면, 본건 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.