나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21772 [1] 경상남도 통영시 용남면 동달리 945-7 통영청구하이츠아파트 107동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 동달리 소재 '용남초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 13층 1301호로서,
(사용승인일: 2000.09.04.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 왕복2차선 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 교통광장(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21772 (1)

소재지: 경상남도 통영시 용남면 동달리 945-7 통영청구하이츠아파트 107동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 46.30㎡ (약 14.00평)

토지지분: 46.3㎡ (약 14.00평)

건물면적: 73.34㎡ (약 22.21평)

건물지분: 73.34㎡ (약 22.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 용남면 동달리 소재 '용남초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 13층 1301호입니다. 사용승인일은 2000년 9월 4일로, 건물 경과연수는 약 26년입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 완경사지대 내 사다리형으로, 현황 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 교통광장(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소하천(저촉) 등의 구역에 해당됩니다. 또한 가축사육제한구역 및 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 5월 29일 한국자산관리공사의 근저당권(을19)이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 말소기준권리 이후 등기된 압류 및 가압류 채권 총액은 131,168,400원입니다 (근저당 126,000,000원 + 가압류 5,168,400원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

* 주변환경: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 주변 편의시설: 인근에 용남초등학교가 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보: 본건은 통영청구하이츠아파트 107동 13층 1301호입니다.

* 전용면적: 73.34㎡ (약 22.21평)

* (참고) 최근 매매 건 전용면적: 60㎡ (약 18.15평) ~ 84.975㎡ (약 25.7평)

* 총 세대수: 840세대

* 최고층: 15층

* 사용승인일: 2000년 9월 4일 (건축년도: 26년차)

* 주차시설: 아파트 총 주차대수는 523대입니다. 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

* 관리사무소 연락처: 055-648-4100

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2000년에 준공되어 약 26년이 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 시설 개선 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 탐문조사 결과 아파트로 이용 중인 것으로 추정되나, 실제 상태는 명도 후 확인이 필요하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 저촉: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하지만, 교통광장, 소로2류, 소하천 구역 등에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 인수 보증금은 없으나 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 경상남도 통영시 용남면 동달리 945-7 인근 및 용남초등학교 주변에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 통영시에는 광역자원회수시설(소각시설) 및 해양자원 순환센터 등이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 용남면 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 교통 여건은 보통 수준을 유지하고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 건물의 노후화, 내부 상태 미확인, 토지이용계획상 저촉 사항 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 절차 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석하여 적정 낙찰가 산정 시 시세차익 기대가 가능합니다.

* 철저한 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 파악하고, 필요한 수리 범위를 예상하여 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상의 저촉 부분이 향후 개발이나 이용에 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 12일: 13,500만원 (84.975㎡, 4층)

* 2026년 6월 22일: 14,600만원 (84.975㎡, 1층)

* 2026년 7월 4일: 10,000만원 (60㎡, 9층)

본건은 전용면적 73.34㎡ (약 22.21평)으로, 최근 실거래가 중 60㎡(약 18.15평)와 84.975㎡(약 25.7평)의 중간 크기입니다. 평당 시세는 약 525만원 ~ 568만원 수준으로 분석됩니다. 이를 토대로 본건의 적정 시가는 약 11,660만원 ~ 12,620만원으로 추정됩니다.

하지만, 건물 노후화, 내부 상태 미확인, 토지이용계획 저촉 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가 140,000,000원 대비, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.