나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22477 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 10층 1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철1호선""범내골역""동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,업무시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(범내골역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건내 제10층 제1009호로서,
외벽: 치장석붙임,몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 ""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로, ""근린생활시설, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)""부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 18m, 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22477 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 10층 1009호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제10층 제1009호

사용승인일: 2019년 11월 5일

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

1.3. 감정평가액

감정가: 120,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

토지지분: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.89㎡ (약 6.92평)

전용면적: 44.1671㎡ (약 13.36평) - 최근 매매 정보 기준

건물 연면적: 14241.83㎡

대지 면적: 1252.6㎡

1.5. 권리 내역

등기부채권 총액: 138,960,000원

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (2019-11-13)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (2019-11-29, 78,960,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 주택임차권: 박지혜 (2020-02-14 전입/확정, 60,000,000원) - 매각으로 소멸 예정 (대항력 없음)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-06, 64,765,285원) - 매각으로 소멸 예정

1.6. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 1호선 '범내골역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다. 토지는 근린생활시설, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(범내골역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 현황

본건은 북측으로 폭 약 18m, 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권보존 등기 이후 다수의 권리가 설정되었으나, 모든 후순위 권리들은 말소기준권리인 우리은행 근저당(을2)보다 후순위이거나, 임차권 등으로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 박 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 213,000원

전입일자(사업일자): 2020년 2월 14일

확정일자: 2020년 2월 14일

배당신고일자: 2024년 7월 26일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 유무

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등은 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 부산진구 범천동 일대는 지하철 1호선 범내골역을 중심으로 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 도심 지역입니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동 및 직주근접의 입지적 장점을 가집니다.

4.2. 주변 시설

주변에 근린생활시설 및 업무시설이 다수 분포하고 있으며, 아파트 단지 내 상가 이용도 가능합니다. 다만, 현재 시점에서는 주변의 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

부산지방법원 2025타경22477 (1) 물건은 지하철 1호선 범내골역 인근에 위치하여 도심 접근성이 우수합니다. 주변에 병원, 은행, 상가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 총 세대수: 187세대

* 최고층: 20층

* 준공연월: 2019년 11월

* 관리사무소 연락처: 051-643-1632

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 법적 리스크는 적습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 부분이 있으나, 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

제공된 정보 외 특이사항은 없으나, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태, 관리비 체납 여부, 공실 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 지하철 1호선 범내골역 초역세권 입지로 교통 편리

* 최근 신축된 아파트(2019년 준공)로 내외부 상태 양호 예상

* 도심 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의시설 이용 용이

* 모든 권리 매각으로 소멸되어 낙찰자 인수 부담 없음

7.2. 기회 요인

* 도시재생 및 주변 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대

* 소형 면적(22.89㎡)으로 실거주 및 투자용으로 접근 용이

8. 종합 의견

8.1. 총평

본건은 부산진구 범천동의 핵심 지역에 위치한 신축 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 아파트의 실제 면적(22.89㎡) 대비 최근 매매사례(44.1671㎡, 2025년 5월 245,000,000원)를 고려할 때, 감정가 120,000,000원 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

8.2. 추천 입찰가 산정 근거

감정가 120,000,000원

최근 매매 사례(2025년 5월, 44.1671㎡ 기준) 시세 분석 시, 본건(22.89㎡)의 시장 가치는 약 127,000,000원 수준으로 추정됩니다. (44.1671㎡ 기준 245,000,000원 / 44.1671㎡ * 22.89㎡ ≈ 127,000,000원)

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 10%~15% 상승한 132,000,000원 ~ 138,000,000원 범위 내에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최종 제안가

135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.