나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21775 [1] 경상남도 거제시 동부면 산양리 369-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 동부면 산양리에 소재하는 '동부면사무소'의 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 부정형 평지로서 상업용 건부지 및 잡종지 등으로 이용 중임. ② 기호 2): 부정형 평지로서 휴경지 상태임. ③ 기호 3) ~ 5): 사다리형에 가까운 형상의 평지로서 전부 또는 일부가 잡종지 상태임.

인접 도로상태

① 기호 1): 본 건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차로 도로 소재함. ② 기호 2): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. ③ 기호 3): 본 건 북동측으로 왕복 2차로 도로 소재함. ④ 기호 4): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로 소재함. ⑤ 기호 5): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며, 본 건 남동측으로 왕 복 2차로 도로 소재하고, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>. ② 기호 2), 3): 계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구 역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동 부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교병설유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법 률>. ③ 기호 4), 5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 제시 외 건물 5개 동(타인 소유, 평가 외), 기호 2) 지상에 제시 외 수목(타 인 소유, 평가 외), 기호 3) 지상에 제시 외 건물, 제시 외 물건 각 1개 동(타인 소유, 평 가 외) 및 제시 외 수목(타인 소유, 평가 외), 기호 4) 지상에 제시 외 구조물 및 제시 외 수목(타인 소유, 평가 외), 기호 5) 지상에 제시 외 건물 일부(타인 소유, 평가 외) 등이 소 재함.

공부와의 차이

기호 1), 3) ~ 5) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 기준시점 현재 전부 또는 일부가 상업용 건부지 및 잡종지 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) ~ 5) 토지는 공유지분 토지로서 지분 간 위치·경계의 특정이 곤란하므로, 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 지분 비율에 따라 사정함. 2) 본 건 기호 2), 3) 토지 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되고 있는바, 기호 2) 토지의 경우 저촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 없으므로 별도로 고려 하지 않으며, 기호 3) 토지의 경우 공법상 제한의 정도를 고려하여 평가함. 3) 본 건 기호 1) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나, 기준시점 현재 상업용 건부지 및 잡종 지 등으로 이용 중임. 원칙적으로 원상복구 대상이나, 본 건 지상의 건물은 1988년 이전 (일반건축물대장 사용승인: 1986년)부터 존재한 건물이므로 관련 행정지침에 따라 원상복 구 없이 전용 가능한 것으로 조사됨. 응찰 시 농지보전부담금 등 농지전용 관련 사항에 대하여 반드시 재확인 바람(담당: 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀 농지불법전용 담 당자). 4) 본 건 기호 3) ~ 5) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나, 기준시점 현재 전부 또는 일부가 잡종지 상태이고, 원상복구 통보 대상에 해당할 수 있는 것으로 조사됨. 응찰 시, 향후 원상복구 명령 등 행정조치 발생 가능성 및 관련 사항에 대하여 반드시 재확인 바람(담당 : 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀 농지불법전용 담당자). 5) 본 건 기호 1) ~ 5) 지상의 제시 외 건물, 제시 외 물건, 제시 외 구조물 및 제시 외 수 목 등은 타인 소유로 조사되어 평가 외로 함. 제시 외 건물 등으로 인하여 제한 받는 토 지의 가액은 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여, 지적 경계 등의 정확한 확인을 위하 여 전문적인 지적 측량이 필요한 점 유의 바람.

물건 비고

-지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-제시외 건물 및 제시외 수목은 각 매각에서 제외, 이로 인해 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 토지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되어 공법상 제한의 정도를 고려하고 제시외 건물 및 제시외 수목 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 공부상 지목은 ‘답’ 이나, 현황은 일부가 ‘잡종지’ 상태이고 원상회복 명령이 발하여질 가능성 여부에 대해서 관할 관청에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 369-3에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 통영지원 2025타경21775 (1)입니다.

감정가는 10,746,550원입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분이며, 해당 지분은 28.6416㎡ (약 8.66평)입니다.

토지의 전체 면적은 272.00㎡ (약 82.28평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 매각 대상에 포함되지 않습니다.

본 건의 채권자는 농업협동조합중앙회입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 동부면 소재지인 '동부면사무소'의 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상황은 기호 1, 3, 5 토지의 경우 북동측 및 남동측으로 왕복 2차로 도로가 소재합니다.

기호 2, 4, 5 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

기호 4, 5 토지는 각각 북서측 및 북동측으로 노폭 약 3미터, 2미터 내외의 현황 도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2024년 03월 18일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑4)입니다.

본 건 등기부등본 상 현재 접수된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 심재성 (2015-10-07)

* 소유권이전: 심경호 외 8명 (상속, 2020-09-22)

* 공유자지분 이전: 심광 (증여, 2020-09-22)

* 가압류: 중소기업은행 (2024-03-18, 말소기준)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024-10-07, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-05-30, 말소)

* 강제경매: 농업협동조합중앙회 (2025-08-07, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-09-30, 말소)

등기부채권 총액은 969,216,840원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이거나 미상인 점, 전입/확정/배당신고일자가 확인되지 않는 점 등을 고려할 때, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되나, 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

법정지상권:

* 본 건 토지 지상의 제시 외 건물 및 제시 외 수목의 존재로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

1.3. 상권분석

주위 환경은 주거, 상업, 교육, 농경지, 임야 등이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 일부 상업용 건부지 및 잡종지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

본 건 인근에 동부초등학교 및 동부초등학교병설유치원이 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 포함됩니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

동부면사무소가 북서측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각 물건으로, 전체 토지 중 일부 지분(28.6416㎡)만 매각 대상이므로 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있습니다. 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.

제시외 건물 및 수목 존재로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 권리 관계 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '잡종지' 또는 '상업용 건부지' 상태로 이용 중입니다. 이로 인해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다. 또한, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으므로 관할 관청 확인이 반드시 필요합니다.

토지의 일부(특히 기호 3 토지)가 도시계획시설(도로)에 저촉되어 공법상 제한을 받습니다.

일부 필지(기호 2, 4, 5)는 지적도상 맹지일 가능성이 있어 접근성 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

제시 외 건물, 구조물, 수목 등이 타인 소유로 평가 외 처리되었으며, 이는 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 거제시 동부면에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 제시된 감정가는 10,746,550원입니다.

본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수, 법정지상권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명 필수, 현황과 공부상 지목 상이, 도시계획시설 저촉 등 다수의 복합적인 권리 및 현황상의 문제점을 안고 있습니다.

특히, 토지의 현황과 공부상 지목 차이에 따른 원상회복 명령 가능성, 제시외 물건으로 인한 법정지상권 불분명 등은 투자 전 반드시 철저한 사전 조사와 확인이 필요한 부분입니다.

지분 매각의 특성상, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 공유자들과의 협의 및 원만한 관계 유지 또한 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

본 건은 다수의 리스크 요인으로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으며, 철저한 사전 조사를 통해 이러한 리스크를 명확히 파악하고 해소할 수 있다면, 잠재적으로 저평가된 가치를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

토지 현황이 '잡종지' 및 '상업용 건부지'로 이용 중이라는 점은, 향후 해당 지목으로의 전용 가능성 또는 개발 잠재력을 시사합니다. 다만, 이는 관계 기관의 확인 및 법규 검토가 선행되어야 합니다.

만약 도시계획시설(도로) 저촉 면적 외에 토지 활용 가치가 높다고 판단되거나, 공유자들과의 협의를 통해 지분 확보 후 토지 개발 또는 활용 계획을 수립할 수 있다면 장기적인 관점에서의 투자가 가능합니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각으로, 복합적인 리스크 요인이 다수 존재합니다.

따라서, 감정가(10,746,550원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 현장 조사, 권리 분석, 관련 기관 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 지분 매각 물건의 경우, 전체 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여 더욱 신중한 검토가 요구됩니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 반드시 현장 답사 및 상세한 권리 분석, 관련 법규 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.