나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21776 [1] 경상남도 통영시 도산면 관덕리 608-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 통영시 도산면 관덕리 소재 ""덕치마을"" 내에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4~5m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중이며, 대부분 장기간 공실이었던 것으로 추정되는바 상태 등은 재확인바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있으나 대부분 장기간 공실이었던 것으로 추정되는바 설비 상태, 정상작동 여부 등은 필히 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 매각 포함
-[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말소동의서가 제출됨.
-[목록1]일부 지상에 타인점유로 추정되는 제시외건물이 소재하는 것으로 조사됨
-[목록1]타인점유로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21776 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 도산면 관덕리 608-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 168,255,430원

* 토지 면적: 257.00㎡ (약 77.77평)

* 건물 면적: 174.20㎡ (약 52.70평)

* 제시외 건물 면적 (매각 포함): 77.10㎡ (약 23.32평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축 구조: 블록구조 슬래브지붕 2층 단독주택

* 준공 일자: 2003년 9월 5일

* 특이사항: 선순위 지상권 설정 등기 이력 (말소 동의서 제출됨), 타인 점유 추정 제시외 건물 소재

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 통영시 도산면 관덕리 소재 "덕치마을" 내에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 농경지가 형성된 지역입니다.

* 교통: 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 4~5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(주거밀집지역 75m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 9월 29일자 도산농업협동조합의 근저당권 (18,000,000원)입니다.

* 등기 현황:

* 토지 등기부상 1996년 12월 3일자 지상권 설정 등기(도산농업협동조합)가 존재했으나, 현재 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 다만, 경매 채권자(새통영농업협동조합)로부터 해당 지상권에 대한 말소 동의서가 제출되었습니다.

* 2000년 11월 10일자 소유권 이전 등기(이중동)가 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리(지상권, 근저당권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2022-08-23. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-11. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-08. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 모두 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으나, 실제 명도 시 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 "덕치마을"은 주로 단독주택 및 농경지로 구성되어 있어, 일반적인 상업 기능보다는 지역 커뮤니티 및 농업 활동 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 도산면의 간선도로망과의 연계는 보통이며, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 차량 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 마을 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 수 있으나, 대형 마트, 병원 등은 통영시 중심부로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 명확한 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역 내에 위치하므로 인근 농장의 운영 방식에 따라 생활 환경에 영향을 줄 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* "타인 점유로 추정되는 제시외 건물"이 소재하며, 이로 인해 가격이 제한받고 있다는 점은 명도 및 활용에 있어 주요 고려사항입니다. 실제 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물이 장기간 공실 상태였을 가능성이 높아, 내부 마감재, 설비(난방, 위생 등)의 노후화 및 고장 여부를 반드시 현장에서 재확인해야 합니다. 수리 비용이 예상보다 많이 발생할 수 있습니다.

* "선순위 지상권"에 대한 말소 동의서가 제출되었으나, 해당 권리 및 점유 관련하여 복잡한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 통영시 도산면에 위치한 단독주택으로, 토지면적 257㎡, 건물면적 174.2㎡에 제시외 건물 77.1㎡가 포함된 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가는 168,255,430원이며, 임차인들이 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 최근 말소 동의가 제출된 선순위 지상권 이력과 더불어, 타인 점유 추정 제시외 건물이 소재하여 가격이 제한받고 있다는 점은 본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크입니다.

* 건물의 노후 및 공실 상태 가능성도 높아, 취득 후 수리 및 명도 관련 추가 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 제시외 건물을 포함한 총 면적이 넓어, 리모델링 및 활용 방안에 따라 높은 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 경매 채권자의 말소 동의서 제출은 권리 관계의 명확성을 더하는 긍정적 요인으로 볼 수 있습니다.

* 현재 감정가는 '타인 점유'로 인한 가격 제한이 반영되었을 가능성이 있어, 명도 및 리스크 해소 시 시세 대비 저평가된 자산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 단독주택은 ㎡당 약 450,000원에서 550,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 감정가(168,255,430원)는 토지 257㎡, 건물 174.2㎡ 기준으로, ㎡당 약 390,000원 수준의 평가를 받고 있습니다.

* 이는 주변 시세 대비 낮으며, '타인 점유로 인한 가격 제한' 등이 반영된 것으로 추정됩니다.

* 건물 상태 불량 및 점유 관련 리스크를 고려할 때, 감정가의 1.1배 ~ 1.2배 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 185,000,000원으로 제시하며, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 정확한 건물 상태와 점유 관계를 재확인하고, 최고 195,000,000원까지 입찰가를 조정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.