나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31060 [1] 경상남도 진주시 미천면 어옥리 산136 임야 경매

경상남도 진주시 미천면 어옥리 산136 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경31060(진주지원 경매2계). 감정가 17,197,200원, 최저가 4,129,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 31060 [1]
소재지	경상남도 진주시 미천면 어옥리 산136
용도	임야
매각기일	2026.08.31
관할법원	진주지원 경매2계 (055-760-3252)
이용제한	농림지역, (접함)영농여건불리농지, 보전산지, 임업용산지, (저촉)가축사육제한구역, (접함)계획관리지역

면적

토지면적	10,116㎡ (3,060.09평)

금액

감정가	17,197,200원
최저가	4,129,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	412,900원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.16	17,197,200원	유찰
2차	2026.04.27	12,038,000원	유찰
3차	2026.06.08	8,427,000원	유찰
4차	2026.07.20	5,899,000원	유찰
5차	2026.08.31	4,129,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 남부

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 경상남도 진주시 미천면 어옥리 어옥마을회관 동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통 이하임.
형태 및 이용상태: 대체로 급경사지 부정형토지로서 현황 자연림임.
인접 도로상태: 현황 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1) - 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

-육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31060 (1)

소재지: 경상남도 진주시 미천면 어옥리 산136

용도: 임야

감정가: 17,197,200원

토지면적: 10,116.00㎡ (약 3,060.14평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 진주시 미천면 어옥리 어옥마을회관 동측 인근에 소재하며, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 이하입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

대체로 급경사지 부정형 토지로서 현황은 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

현재 맹지 상태로 인접 도로에 직접 접하지 않습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 및 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

소유권 보존(1971-10-21) 및 소유권 이전(1985-04-01) 이력이 있습니다. 압류(북부산세무서, 1984-10-20) 및 가압류(애큐온저축은행, 2024-07-25) 내역이 존재하나, 말소 기준권리인 북부산세무서의 압류(1984-10-20) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 강제경매는 애큐온저축은행이 신청하였으며, 채권 총액은 21,411,152원입니다.

말소기준권리: 북부산세무서 압류 (1984-10-20)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일 2026-02-09 기준으로, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해당 물건은 진주시 미천면의 자연림 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권 형성은 어렵습니다. 주위는 자연 녹지 위주로 구성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

농림지역, 보전산지 등의 용도 제한으로 인해 직접적인 상업적 개발 가능성은 낮습니다. 지역 내 자연 환경을 활용한 관광 휴양 시설 등으로의 잠재적 가치는 고려될 수 있으나, 접근성 및 개발 규제 등을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 생활 편의시설은 어옥마을회관 인근에 위치할 것으로 추정됩니다. 대규모 편의시설 이용을 위해서는 진주시내로 이동해야 합니다.

5.2. 주거 환경

자연림 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 기반 시설 및 대중교통 접근성은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

특이사항 및 특수물건정보에 명시된 바와 같이 분묘기지권의 성립 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 분묘 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

분묘기지권 존재 시, 해당 분묘에 대한 사용권은 토지 소유권과는 별개로 인정되므로 토지 이용 계획에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. 맹지

인접 도로와 접하는 면이 없어 맹지 상태입니다. 토지 이용 및 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적이며, 이는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 급경사지 자연림

토지의 대부분이 급경사로 이루어진 자연림 상태이므로, 현 상태에서의 활용이나 개발에 제약이 따릅니다.

6.4. 농림지역 및 산지 규제

농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다. 토지 이용 계획 법규 확인이 필수적입니다.

6.5. 잠재적 불법 투기 지역

진주시 미천면 어옥리 야산 일대에 과거 폐기물 불법 투기 사례가 있었던 것으로 나타났습니다. 이는 지역 환경에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 미천면의 임야로, 급경사지와 맹지라는 물리적 한계와 분묘기지권이라는 법률적 이슈를 동시에 안고 있습니다. 또한 농림지역 및 산지 관련 규제로 인해 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 과거 불법 폐기물 투기 이력이 있다는 점도 환경적인 측면에서 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 일반적인 투자 목적의 접근보다는 토지 이용에 대한 특별한 계획이나 권리 관계 정리에 대한 깊이 있는 이해가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연녹지

자연림 지역으로, 쾌적하고 조용한 환경을 선호하는 수요가 있을 수 있습니다.

8.2. 원시림으로서의 가치

잘 보존된 자연림으로서의 가치를 인정받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 17,197,200원을 기준으로 판단하되, 상기 명시된 분묘기지권, 맹지, 급경사, 개발 제한 등의 제약 조건과 불법 투기 이력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 상회할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 50%~80% 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률적, 실무적 검토를 통해 최종적인 의사결정을 내리시는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보