나이스옥션 법원경매 진주 2025타경848 [1] 경상남도 진주시 집현면 봉강리 734 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 집현면 봉강리, 집현면 사무소에서 북서측으로 직선거리 약850 미터 지점에 위치하고 있으며,
부근은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 기호1-3은 상호 접면하고 있으며, 기호 3까지 차량의 접근이 가능하고, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편

형태 및 이용상태

3필지가 상호 접면하고 있는 부정형의 토지로서

기호1은 지목은 대지이나 지상에는 잡목 등이 자생하고 있는 거의 임야상태의 토지이며,
기호2는 묵은 농경지{전}으로,
기호3은 단독주택부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1과 2는 지적도상은 맹지이나,
기호1은 현황은 북측으로 폭 약1.5 미터 내외의 출입로와 접하고,
기호2는 현황도 맹지이며,

기호3은 동측으로 폭 약4 미터 내외의 출입로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2는
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호3은
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>영농여건불리농지에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 지상 수목 등
본건 중 기호1은 지목은 `대지‘이나 현재 지상에는 잡목이 무성하게 생장하고 있어 이를 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4 건물은 2015.05.01 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면
약10 년 경과된, 일반목구조 일반목구조지붕 단층 건물로서,

외벽은 비닐페인트 등
내벽은 벽지, 타일 등
창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

단독주택 용도로 등재 있음.

설비내역

위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `경량철골구조 판넬지붕 가축우리 등 약8.2 ㎡ 등’ (기호ㄱ-ㄹ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 2차례 물건, 임대관계 등 조사를 위하여 방문하였으나 폐문되어 있고 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄹ) 매각포함.
-목록1 위 잡목등 수목 토지가격에 포함. 및 목록4 데크,계단, 안전난간 건물가격에 포함 평가.
-목록2 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경848 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 경상남도 진주시 집현면 봉강리 734

* 용도: 단독주택

* 감정가: 502,660,840원

* 토지 면적: 2327.00㎡ (약 704평)

* 건물 면적: 99.06㎡ (약 30평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOO (신평새마을금고)

주요 특이사항 및 주의사항으로는 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄹ)이 매각에 포함되며, 토지 지상의 잡목, 수목, 건물과 연결된 데크, 계단, 안전난간 등이 평가에 포함되었습니다. 또한, 목록2 토지는 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 집현면 봉강리에 위치하며, 집현면 사무소에서 북서측으로 직선거리 약 850미터 지점에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 인근은 농경지, 임야, 농가 등이 혼재된 농촌지대로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 토지(기호1~3)는 서로 접해 있으며, 기호3까지 차량 접근이 가능합니다. 관내 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 총 3필지로 구성된 부정형 토지로서, 기호1은 지목은 대지이나 현재 잡목이 자생하는 임야 상태에 가깝습니다. 기호2는 묵은 농경지(전)이며, 기호3은 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 기호1과 2 토지는 지적도상 맹지이나, 기호1은 현황 북측으로 약 1.5미터 내외의 좁은 출입로와 접하고 있습니다. 기호2는 현황 맹지입니다. 기호3 토지는 동측으로 약 4미터 내외의 출입로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 기호1, 2, 3 토지 모두 자연녹지지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 기호3 토지는 영농여건 불리 농지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 신평새마을금고의 근저당권에 의해 임의 경매로 진행되었습니다.

* 말소기준권리: 2017년 04월 03일에 접수된 신평새마을금고 근저당권(을12)입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 712,082,231원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 신평새마을금고: 총 6건의 근저당권(총액 652,000,000원) 및 본건 임의경매 신청(410,557,814원) 채권자입니다.

* 가압류권자: 경남신용보증재단(30,700,000원), 신용보증기금(9,361,530원), 신한카드(12,515,755원), 교보생명보험주식회사(7,504,946원) 등이 있습니다.

* 소유권 변동: 현재 소유자는 이태현이며, 이전 소유자는 백선희(2005년), 김성환(1994년)입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 불명확합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 진주시 집현면 봉강리는 농경지와 임야, 농가가 주를 이루는 농촌 지역으로, 주변에 상업 시설이나 유동 인구가 많지 않아 일반적인 의미의 상권 분석은 어렵습니다.

* 주변 시설: 인근에 집현면 사무소가 소재합니다.

* 시장 조사: 제공된 정보에 따르면 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 자료는 부족합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 집현면 소재지의 기본적인 편의시설은 이용 가능하나, 종합적인 생활 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 농지에 해당하는 부분(기호2)에 대해 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 입찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제약: 기호1 토지는 지목이 대지이나 사실상 임야 상태이며, 기호2 토지는 맹지이므로, 향후 건축 또는 개발 시 활용 계획 수립에 있어 법적, 물리적 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로 접근성: 기호1 토지의 현황 출입로 폭이 약 1.5미터로 매우 협소하여 차량 진출입 및 건축 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 현장 방문 시 폐문으로 인해 이해관계인 부재로 임대차 관계를 확인하지 못했습니다. 금액이 미상이라도 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 집현면 봉강리에 소재한 단독주택 및 토지 일괄 경매 물건입니다. 신평새마을금고의 근저당에 의해 임의 경매로 개시되었습니다.

토지는 단독주택 부지(734번지), 묵은 농경지(전), 그리고 잡목이 우거진 대지(사실상 임야 상태)로 구성되어 있습니다. 건물은 2015년에 사용 승인된 단독주택으로, 건축 후 약 10년 경과되었습니다. 제시외 건물(축사 등)과 수목, 데크, 계단, 안전난간 등이 일괄 매각에 포함되어 있습니다.

등기부상 인수할 임차보증금은 없으며, 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 하지만 농지취득자격증명원 제출이라는 절차적 요건을 반드시 충족해야 합니다. 토지의 일부 맹지 및 협소한 도로 접면, 임야 상태의 토지 등은 향후 토지 활용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 및 점유 관련 부담이 적습니다.

* 건물과 토지를 일괄 매각받아 활용할 수 있으며, 포함된 제시외 건물, 수목, 데크 등도 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

* 토지 중 대지가 포함되어 있어 단독주택으로서의 가치뿐만 아니라, 관련 법규 및 지역 개발 계획을 고려한 추가 건축 가능성도 검토해볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 잠재력 또는 토지 활용 계획에 따라 시세 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 502,660,840원입니다.

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변 유사 부동산의 실거래가 및 시세 정보가 부족하여 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 또한, 토지의 상태(묵은 농경지, 임야 상태의 대지) 및 인접 도로의 협소함 등은 향후 활용 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

일반적으로 첫 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하나, 본 건은 토지의 다소 복잡한 현황과 지역적 특성을 고려할 때, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변의 개발 계획, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 다각도로 조사한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서 제시된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가격을 제시하기 어려운 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.