나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20794 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18 엘케이드림빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '산호초등학교' 동측 인근에 위치하는 ""엘케이드림빌"" 2층
201호로서, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며, 제반 주거환
경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 201호로서,
외 벽 : 스톤코트, 화강석 붙임, 모르타르 페인팅 등
내 벽 : 벽지 및 타일, 인테리어마감재 등
바 닥 : 장판지 및 타일 등
창 호 : 새시 이중창입니다.

이용상태

(가) 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생, 급·배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : ----

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이 사건 신청채권자는 주택임차권자 김혜린의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.6.3. 접수 제19112호) 있음(임대차 보증금 160,000,000원, 전입일 2018.5.15, 확정일자 2018.4.30.). 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 마산지원 2025타경20794(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18, 엘케이드림빌 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 160,000,000원입니다.

토지 면적은 50.05㎡(약 15.14평)이며, 건물 면적은 72.21㎡(약 21.84평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 엘케이드림빌 건물은 2017년에 준공되었습니다.

토지 이용 계획은 제3종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '산호초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 북서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

주변에 산호초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

부동산 강제경매 사건으로, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 갑8, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025.08.05 접수)입니다.

등기부 을구 순위 1번에는 임차인 김혜린의 주택임차권 등기가 2024.06.03에 접수되어 있습니다.

해당 임차인은 2018.05.15 전입, 2018.04.30 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 160,000,000원입니다.

이 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

김혜린 임차인의 경우, 보증금 160,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다.

신청채권자는 주택임차권자 김혜린의 임대차보증금반환채권의 양수인입니다.

4. 상권분석

주변은 주택 및 상가 혼용지대로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 경제 활동의 기반을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례를 보면, 동일한 'L.K 드림빌' 단지 내 2017년 준공된 54.39㎡(전용) 물건이 2026년 3월 128,000,000원에 거래되었습니다.

본 건물의 전용면적 대비 건물면적(72.21㎡)을 고려할 때, 유사 시세 형성을 기대할 수 있습니다.

다만, 감정가 160,000,000원과 임차인의 보증금이 동일한 160,000,000원이어서, 임차권 인수 조건이 시세 분석에 결정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

본건은 산호초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

단독, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김혜린의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

만약 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 부족분은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

감정평가액과 임차인의 보증금이 동일한 금액이라는 점은, 낙찰가에 따라 매수인의 실질적인 인수 금액이 결정됨을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지 조건과 건물 상태 면에서 무난하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

따라서 입찰 시에는 임차인의 보증금 인수 금액을 포함한 총 매수 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

그러나 인수되는 임차보증금으로 인해 실질적인 투자 수익률은 입찰가에 크게 좌우될 것입니다.

8. 투자 포인트

본건은 경상남도 창원시 마산합포구의 주거 및 상업 혼용 지역에 위치하여 배후 수요가 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물(2017년 준공)이라는 점은 장점입니다.

임차인의 보증금 인수 조건으로 인해, 매수인의 총 지출이 보증금 수준으로 제한될 수 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 임차인의 보증금 또한 160,000,000원입니다.

"배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 조건에 따라, 매수인은 최소한 160,000,000원의 보증금을 변제할 책임이 있습니다.

따라서, 낙찰가가 160,000,000원 이하로 결정될 경우, 매수인은 낙찰가와 임차인의 보증금 부족분을 합산한 금액만큼 실질적으로 지출하게 됩니다.

결과적으로, 본 건의 총 실질 매수 비용은 최소 160,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

동일 건물 내 54.39㎡(전용) 물건이 2026년 3월 128,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(72.21㎡)의 시장 가치는 160,000,000원 이상일 가능성이 있습니다.

보수적인 관점에서, 매수인이 부담해야 할 총 비용이 160,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원 을 기준으로, 시장 상황과 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.