나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11898 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 635-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 ""김해서부소방서 주촌119안전센터"" 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 공공시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 기호(5) 토지의 부속 토지로 이용중임.

본건 기호(3, 4) 토지는 일단의 창고용 건부지로 이용중임.

본건 기호(5) 토지는 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

본건 기호(4, 5) 토지는 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1, 5) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-07)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

본건 기호(3) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-07)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

본건 기호(4) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2).가 건물은 파이프조(현황 철골조) 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1997.10.23)

벽체: 강판 붙임 등 마감.

본건 기호(2).나 및 기호(2).다 건물은 파이프조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1997.10.23)

벽체: 없음.
바닥: 콘크리트 등 마감임.

본건 기호(6) 건물은 철근콘크리트 및 조적 및 목조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 1997.10.23)

외벽: 치장벽돌 붙임, 사이딩판넬 등.
내벽: 인테리어 마감, 벽지 붙임, 타일 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(2).가 건물은 창고로 이용중임.

본건 기호(2).나 및 기호(2).다 건물은 차고로 이용중임.

본건 기호(6) 건물은 1층: 근린생활시설(음식점), 2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2).가 건물은 공부상 구조가 ""파이프조""이나 현황 ""철골조""임.

본건 기호(2).나 및 기호(2).다 건물은 공부상 각 용도가 ""창고""이나 현황 각 ""차고""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 본건 기호(6) 건물은 일반건축물대장 기준 2022.03.03. 위반건축물 표시(1층 근린생활시설 철파이프조 31.92㎡ 무단증축, 건축법 제14조 위반)가 기재되어 있으며 그밖에 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2,4-1,5-1) 및 수목(1-3,4-2,5-2) 매각 포함
- 목록3. 토지 지상 위 제시외 구축물(저온저장시설)은 매각 제외
- 목록2. 건물 중 에이동은 공부상구조가 ‘파이프조’이나 현황 ‘철골조’임
- 목록6. 건물은 일반건축물대장 상 “2022 3. 3. 위반건축물(1층 근린생활시설 철파이프조 31.92㎡ 무단증축, 건축법 제14조 위반)이 등재 내용 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11898 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아이비케이저축은행 (등기부 정보에 근거)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 635-5

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택), 창고, 차고 포함

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 1,961.00㎡ (약 593.2평)

건물면적: 645.23㎡ (약 195.2평)

- 건물(2) (창고시설): 296.2㎡ (약 89.6평)

- 건물(6) (제2종근린생활시설/주택): 349.03㎡ (약 105.6평)

감정가: 5,524,365,000원 (55억 2,436만 5천원)

1.4. 특이사항

중복사건으로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리에 위치하며, "김해서부소방서 주촌119안전센터" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건은 여러 필지로 구성된 토지로 파악되며, 각 기호별 토지는 다음과 같이 이용 및 형태를 보입니다.

- 기호(1) 토지: 기호(5) 토지의 부속 토지로 사용 중입니다.

- 기호(3, 4) 토지: 창고 용도로 일괄하여 사용 중인 건부지입니다.

- 기호(5) 토지: 상가 및 주택 용도로 사용 중인 건부지입니다.

2.4. 도로 관계

- 기호(1, 3) 토지: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

- 기호(4, 5) 토지: 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지 일부는 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 기호(4) 토지는 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 매각 물건에서 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (권리분석 결과: 인수 보증금 합계 0원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 2월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을19)이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (총 채권액: 3,391,229,670원)

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 이민주

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 2,500,000원

- 전입일자: 2024-03-26

- 확정일자: 2024-03-08

- 배당신고일자: 2025-10-27

- 대항력: 없음

3.4. 매각 포함 및 제외 대상

- 제시외 건물(1-1,1-2,4-1,5-1) 및 수목(1-3,4-2,5-2)은 일괄 매각에 포함됩니다.

- 목록3 토지의 제시외 구축물(저온저장시설)은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황 및 용도

본건은 근린생활시설(음식점), 주택, 창고, 차고 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

- 건물(2).가: 창고로 이용 중입니다. (공부상 파이프조, 현황 철골조)

- 건물(2).나, 다: 차고로 이용 중입니다.

- 건물(6): 1층은 근린생활시설(음식점), 2층은 주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 김해시 주촌면 선지리는 주거 단지와 상업 시설, 공공시설이 공존하는 지역입니다. 주변에 김해서부소방서가 위치해 있어 공공 서비스 접근성이 양호합니다. 상업 시설로는 근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다. 생활 편의를 위한 마트, 병원, 학교 등은 인근 김해 시내 지역으로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설

소방서, 근린생활시설, 주거단지 등이 인접해 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에 특별히 민감한 혐오시설은 인지되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건물(6)은 일반건축물대장 상 2022년 3월 3일자로 1층 근린생활시설 일부(31.92㎡)에 대한 무단증축 위반건축물 등재 내용이 있습니다. 이는 향후 철거, 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있는 사항으로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 구조 차이

건물(2) A동의 경우, 공부상 구조는 '파이프조'이나 현황은 '철골조'로 확인됩니다. 이는 실무상 큰 문제는 없을 수 있으나, 건축물대장과의 차이로 인한 행정 절차상 주의가 요구될 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 관계

기호(1, 3) 토지가 지적도상 맹지에 해당하나, 인접 필지를 통해 통행이 가능하여 실질적인 이용에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 이민주 외 다른 임차인의 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상가, 주택, 창고, 차고 등 다양한 용도로 활용 가능한 근린주택 복합 건물입니다. 비교적 넓은 토지 면적과 함께 일괄 매각되어 향후 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 말소되는 다수의 권리로 인해 권리상 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 건물(6)의 위반건축물 등재는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 정확한 현황 파악과 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물 일괄 매각으로 통합 개발 또는 활용 가능성이 높습니다.

* 주거, 상업, 창고 등 다목적 활용이 가능한 복합 건물입니다.

* 인근에 공공시설(소방서)이 위치하여 안정적인 입지 환경을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리 이후 다수의 채권이 말소되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 위반건축물 해소 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 시세 및 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 그러나 제공된 감정가 5,524,365,000원과 현재까지 파악된 권리 관계, 그리고 건물 위반 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 위반건축물 등재로 인한 부담감을 고려하여 감정가의 약 80% 수준을 보수적인 희망 입찰가로 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 4,400,000,000원에서 4,700,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 제안은 현재까지의 정보에 기반한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 위반건축물 관련 명확한 확인, 주변 시세 변동 등을 추가로 반영하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.