나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11853 [1] 경상남도 김해시 진례면 송현리 933-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 송현리 소재 '오룡마을회관' 남측 인근 에 위치하며 인근은 소뮤고 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입 니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 기호(3) : 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) : 철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 2002.04.17)
벽 체 : 하단 약 1미터 조적위 판넬잇기 등,
바 닥 : 하드너 등,
주기둥 : H-Beam 400×200mm,
층 고 : 약 8.5m,
천 정 : 철골트러스위 판넬잇기 등,
창 호 : 새시창호입니다.
기호(2-2) : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 2002.04.17)
벽 체 : 판넬 잇기 등,
바 닥 : 타일 등,
창 호 : 새시창호입니다.
기호(2-3) : 블록구조 슬레이트지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 2002.10.07)
벽 체 : 판넬 잇기 등, 바 닥 : 콘크리트입니다.

이용상태

기호(2-1) : 공장, 기호(2-2) : 사무실, 기호(2-3) : 창고입니다.

설비내역

제반위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.
본건 건물은 일반건축물대장상 2022.06.03일자로 건축과-14804(2022.06.03.)호에 의해 위반건축물 표시[공장(사무실) 경량철골 14.1㎡ 공장(공장) 경량철골 31.9㎡ 공장(휴게실) 컨테이너 18㎡ 공장(탈의실) 컨테이너 18㎡ 무단증축 「건축법」제14조 위반] 등재되어 있 으니 업무진행시 유의바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-4) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-866호, 2022-815호 (일부 소재불명 평가 및 매각 제외) 제시외 기계기구(1-5~1-11) 각 매각 포함.
일반건축물대장상 무단증축(공장(사무실) 경량철골 14.1㎡ 공장(공장) 경량철골 31.9㎡ 공장(휴게실) 컨테이너 18㎡ 공장(탈의실) 컨테이너 18㎡)으로 위반건축물 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11853 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 진례면 송현리 933-1

용도: 공장

토지 면적: 1,488.00㎡ (약 450.12평)

건물 면적: 520.26㎡ (약 157.38평)

건물 제시외 면적: 53.80㎡ (약 16.27평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,299,391,560원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 53.80㎡ (매각 포함)

토지 지분: 1488㎡

건물 지분: 520.26㎡

1.4. 건물 정보

주요 건물 구조: 철골조 샌드위치판넬지붕 1층 (사용승인일 2002.04.17), 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 (사용승인일 2002.04.17), 블록구조 슬레이트지붕 1층 (사용승인일 2002.10.07)

건물 이용 상태: 공장, 사무실, 창고

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비 등

1.5. 특이사항

유동화 물건

일부 제시외 건물(1-1~1-4) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-866호, 2022-815호 (일부 소재불명 평가 및 매각 제외)

제시외 기계기구(1-5~1-11) 각 매각 포함

일반건축물대장상 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 (공장(사무실) 경량철골 14.1㎡, 공장(공장) 경량철골 31.9㎡, 공장(휴게실) 컨테이너 18㎡, 공장(탈의실) 컨테이너 18㎡)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경상남도 김해시 진례면 송현리 933-1에 위치하며, '오룡마을회관' 남측 인근입니다.

주변은 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

기호(1): 완경사지대 내 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호(3): 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역입니다.

2.5. 도로 상황

북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부 상 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권(2020.09.10.) 이하로 접수되어 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,553,918,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (접수일자 2020.09.10.)

경매로 인해 소멸되는 권리: 토지 및 건물 등기부 상 을구(근저당), 갑구(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등) 모두 소멸 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김 (전입일자 2023-12-20)

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.5. 유동화 물건 정보

본건은 유동화 물건으로, 금융기관의 자산 유동화 과정에서 경매로 나온 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 김해시 진례면 송현리 일대는 인근에 김해테크노밸리, 제2김해테크노밸리 등 산업단지 개발이 이루어지거나 계획 중인 지역으로, 공장 및 산업 시설이 집약되는 산업 중심지입니다. 농경지와 소규모 공장이 혼재되어 있으며, 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

4.2. 공장으로서의 적합성

계획관리지역으로 공장 설립이 가능하며, 주변 산업단지와의 연계성 및 접근성을 고려할 때 공장 용도로서의 입지조건이 양호합니다.

4.3. 감정가 분석

감정가는 1,299,391,560원으로, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 현재 등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 실제 경매 낙찰가는 감정가 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 산업 시설

진례면 지역은 산업단지 개발과 함께 물류 및 교통 인프라 확충이 진행 중입니다. 인근에 김해테크노밸리 등이 위치하여 관련 산업 생태계가 조성되어 있습니다.

구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적이나, 차량 접근이 가능한 점을 고려하면 김해 시내 접근을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설(하수처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 무단 증축

일반건축물대장상 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 발생할 수 있으며, 건축물 사용 및 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다. (총 53.80㎡, 약 16.27평)

6.2. 제시외 건물 및 기계기구

일부 제시외 건물 및 기계기구가 매각에 포함되어 있으나, 일부는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 인수 후 관리 및 처리에 추가 비용이나 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 관련

유동화 물건은 통상 금융기관 주도로 진행되며, 절차가 비교적 명확할 수 있으나, 특수한 금융 거래 구조를 가질 수 있어 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 법적 제약

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당하여, 향후 가축 사육 시설이나 특정 배출 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 김해시 진례면의 산업단지 인근에 위치한 공장 부지와 건물입니다. 토지 및 건물 규모가 적절하며, 주변 산업 개발과 연계된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 산업단지 인근으로 공장 운영에 유리한 입지

* 차량 접근 용이 및 기본적인 교통망 확보

* 감정가가 채권 총액보다 낮아 시세 대비 저가 취득 가능성

단점:

* 건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 행정 제재 위험

* 제시외 건물 및 기계기구 관련 추가 관리 부담

* 유동화 물건으로 인한 절차적 복잡성 가능성

* 가축사육 및 배출시설 설치 제한 구역

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

김해시 진례면은 산업 및 물류 중심지로 발전 가능성이 높은 지역입니다. 본건은 이미 조성되었거나 계획 중인 여러 산업단지와 인접하여, 관련 기업들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 활용 가치

현재 공장 용도로 이용 중이며, 유사한 산업시설 및 공장 운영에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 무단 증축 부분을 적법화하거나 철거하여 재건축하는 방안도 고려할 수 있습니다.

8.3. 경매 메리트

현재 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상황으로, 채권자(중소기업은행)가 해당 물건을 인수할 가능성도 배제할 수 없으나, 일반적으로 이러한 경우 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

본건은 감정가가 1,299,391,560원입니다. 임차인 보증금 인수 부담은 0원입니다.

등기부채권 총액이 1,553,918,000원으로 감정가보다 높으므로, 채권자 우선매수권 행사 또는 유찰 가능성이 있습니다.

위반건축물 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

9.2. 적정 입찰가 범위

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현장 조사 통한 건물 상태 및 현황 파악, 향후 행정 제재 비용 추산 등이 필요합니다.

감안 시, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 결정될 수 있습니다. (약 9억 9백만원 ~ 10억 3천 9백만원 범위)

이는 투자의향, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.