나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11868 [1] 경상남도 김해시 외동 916 한덕한신타워아파트 102동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 ""외동사거리"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층건 내 1층 104호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 서측으로 1~2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구(30M),
소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11868 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 현대카드주식회사

1.2. 부동산 정보

소재지: 경상남도 김해시 외동 916 한덕한신타워아파트 102동 1층 104호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 1층 104호

사용승인일: 1992년 9월 30일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 128,000,000원

토지면적: 30.63㎡ (약 9.27평)

건물면적: 81.49㎡ (약 24.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치하며, "외동사거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 단지 북측 및 서측으로 1~2차선 포장도로가 접해 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(30M), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당됩니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2003년 6월 27일 접수된 우리은행 근저당권(을1, 48,000,000원)입니다.

이 외에 우리은행 근저당권(을2, 34,800,000원), 방정인 근저당권(을3, 15,000,000원), 방정인 전세권(을4, 5,000,000원), 다수의 가압류(현대카드, 삼성카드, 신한카드, 농협은행) 및 현대카드주식회사의 강제경매(갑12)가 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 방정인이라는 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

보증금은 5,000,000원이며, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 현재 미상입니다.

가장 중요한 점은 임차인의 "대항력 없음"으로, 이는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 낙찰자에게 대항할 수 없음을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 별도의 지상권은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경상남도 김해시 외동 일대는 주거지역으로서 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 상업 시설의 밀집도나 특화된 상권을 분석하기는 어렵습니다.

주변 지역에 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 도시지역 내 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 한덕한신타워아파트

총 세대수: 676세대

총 동수: 8동

최고층: 19층

사용승인일: 1992년 9월 30일 (건축된 지 약 34년 경과)

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 294대 수용 가능하며, 전기차 충전기(지하) 8대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년에 건축된 아파트로, 약 34년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본 물건이 속한 지역은 고도지구(30M) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 아파트로, 권리 관계가 비교적 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없는 것이 특징입니다.

아파트 자체의 연식은 있으나, 주변의 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 81.49㎡(약 24.65평)의 전용면적으로 소형가족이나 1~2인 가구에 적합한 면적입니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(81.49㎡)의 2층 물건이 2026년 6월 5일에 100,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 128,000,000원으로 제시되어 있으나, 실거래가와의 차이를 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 100,000,000원에서 110,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

성공적인 낙찰을 위해서는 110,000,000원을 목표가로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.