나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1330 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-3 양산신도시삼정그린코아더시티 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산지하철역” 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 내 제1층 115호로서,
외벽 : 석재패널 및 콘크리트몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 페인트 마감 등.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1330 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-3 양산신도시삼정그린코아더시티 1층115호

* 건물명: 양산신도시삼정그린코아더시티

* 구분: 구분건물 (1층 115호)

* 용도: 근린상가 (감정평가서 요약 기준)

* 토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

* 건물면적: 49.12㎡ (약 14.86평)

* 감정가: 693,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 건물 상세 정보

* 건축물대장상 주용도: 공동주택 (표제부 JSON 참조)

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 내 제1층 115호

* 외벽: 석재패널 및 콘크리트몰탈위 페인트 마감 등

* 내벽: 페인트 마감 등

* 준공일: 2018년 3월 27일 (사용승인일)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산지하철역” 북측 인근

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통: 제반 차량 접근 용이, 증산지하철역 인근으로 교통 환경 보통 수준

* 도로: 주변 가로망 및 주차장 시설 보통 수준

* 토지이용계획: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역

2.1. 주변 현황 및 외부 검색 결과

* 증산지하철역 북측 인근 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집되어 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* "양산시 물금읍 가촌리 1290-3 주변 혐오시설" 검색 결과, 특별히 보고서에 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* "양산시 물금읍 가촌리 1290-3" 일대는 증산역을 중심으로 한 신도시 개발 지역으로, 상업 및 주거 기능이 활발하게 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당 (말소기준권리, 2018.04.30.)

* 동부산새마을금고 가압류 (2025.04.03.)

* 해운대새마을금고 가압류 (2025.04.11.)

* 하나은행 임의경매 개시결정 (2025.08.07.)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: 없음

* 등기부채권 총액: 508,381,640원

* 감정가 693,000,000원 대비 채권 총액이 높은 편입니다.

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등록된 임차인 정보가 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, 임대차 관계는 상가 현황에 따라 다를 수 있으며, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 경우, 보증금이나 차임이 확인되지 않아도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산역 인근 중심상업지역에 위치한 근린생활시설입니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로, 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 증산지하철역 이용객 및 인근 아파트 입주민을 주요 고객으로 확보할 수 있는 입지입니다.

* 중심상업지역 내 위치하여 향후 지역 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 증산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거: 주변에 다수의 공동주택 단지가 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

* 편의: 근린생활시설 지역으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차 및 법률 관계가 적용될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 정보 미확인: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 어떤 조건으로 임대 중인지 등에 대한 확인이 필수적입니다. 임대차 관계 미확인 시 예상치 못한 명도 또는 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준으로, 낙찰 후 잔여 채권 처리 문제 등을 고려해야 할 수 있습니다. (다만, 임의경매이므로 매각으로 소멸되는 권리만 인수하게 됩니다.)

* 건축물대장과 실제 용도 혼재 가능성: 건축물대장상 주용도가 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 현황은 '근린상가'로 이용 중입니다. 이는 복합 용도 건물일 가능성이 높으며, 실제 이용 현황과 공부상 내용의 일치 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 양산 물금 신도시 중심상업지역 내 증산역 인근에 위치한 근린상가로, 입지적 강점과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 단, 유동화 물건이라는 특수성과 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 보유하고 있어, 철저한 사전 조사와 분석이 요구됩니다.

* 등기부상 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 채권 총액은 높은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 양산 신도시 핵심 지역, 증산역 역세권 상가.

* 중심상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확함.

* 경매 절차 진행 시 감정가 대비 합리적인 가격에 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가, 현장 시세, 주변 상권 분석, 투자 목적, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 별도의 인수 부담금은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 심층적인 시장 조사와 현장 답사, 그리고 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 분석하여 산정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 금액 제시 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.