나이스옥션 법원경매 창원 2025타경627 [1] 경상남도 김해시 대동면 조눌리 202-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 조눌리 소재 '조눌마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대 및 농촌취락지대 등으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지로 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

북축으로 약 2.5미터 정도의 포장농로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 제시외 수목(산딸기나무)이 소재함.(후첨 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 제시외 수목(산딸기나무 약450주) 포함. 본건 지상에 비닐하우스가 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 제외함. 2026. 4. 20.자 대동면 사실조회회신서에 의하면 2,975㎡ 중 384㎡ 전용허가취득, 전용허가취득 연월일 2001.11.30. 전용목적 농기계 보관창고 및 도로부지 조성, 수허가자 신동1구마을회임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경627 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 조눌리 202-3

용도: 답 (논)

감정가: 1,019,700,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 2975.00㎡ (약 899.94평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 조눌리에 소재하며, '조눌마을회관'으로부터 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대부분 농경지와 농촌 취락지대로 형성되어 있어 일반적인 농촌 및 전원 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

인근 도로 여건을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로는 약 2.5미터 폭의 포장된 농로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 주변 환경

대동면 조눌리 일대는 농업 활동이 주를 이루는 지역이며, 마을회관 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다. 최근 정보에 따르면, 대동면 조눌리 일대에서 마을 활성화 사업이 진행되고 있어 지역 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 인근에 대동생태체육공원이 있어 일부 레저 및 체육 활동을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

본건 토지의 등기부등본 상 말소기준권리는 2013년 5월 29일 접수된 대동농업협동조합의 근저당권(을7)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 이전 등)는 인수되지 않고 모두 소멸됩니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위인 권리들(근저당, 가압류 등) 역시 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 기재된 채권 총액은 721,677,534원입니다. 채권자는 주로 대동농업협동조합으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 남아있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 김해시 대동면의 농경지대로, 전형적인 농촌 지역의 상권 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 밀집해 있지 않아, 지역 주민들의 농업 소득과 연계된 소비 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

농촌 지역 특성상 김해 시내에 비해 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 그러나 조눌마을회관 등 기본적인 마을 기반 시설이 존재하며, 인근 지역에서 진행되는 마을 사업 등을 통해 점진적인 생활 환경 개선이 기대될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 농지이므로 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 취득 자격 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 개발제한구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 구역 설정으로 인해 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 부분 사용

토지상에 산딸기나무 약 450주가 포함되어 매각되며, 비닐하우스가 존재하나 철거 및 이동이 용이하여 매각 대상에서 제외되었습니다. 또한, 전체 토지 2,975㎡ 중 384㎡는 2001년 11월 30일 농기계 보관창고 및 도로부지 조성을 목적으로 전용 허가를 취득한 상태이며, 수허가자는 신동1구마을회로 확인됩니다. 이 부분에 대한 사용 및 관련 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대동면 조눌리의 넓은 면적의 농경지입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리 없는 깨끗한 권리 상태이며, 채권자 측의 적극적인 경매 절차가 진행 중입니다. 농촌 지역의 한적한 환경과 함께, 일부 전용 허가된 부지와 농로 접면 등 기본적인 토지 활용 가능성을 가지고 있습니다.

그러나 농지로서 농지취득자격증명이 필수적이며, 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등 엄격한 토지 이용 제한이 따르는 점을 감안해야 합니다. 또한, 제시외 수목 및 비닐하우스 등 현황 확인이 필요하며, 마을회에서 전용 허가받아 사용하는 부분에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업적 활용 가치

광활한 농경지를 직접 경작하거나 임대하여 농업 소득을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 입지 조건

김해시 대동면은 김해 시내 및 부산과의 접근성이 비교적 양호한 편으로, 주말농장 등 개인적인 용도의 활용 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

도시지역 내 자연녹지지역에 해당하므로, 향후 지역 개발 계획에 따라 제한적이지만 개발 잠재력을 가질 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,019,700,000원입니다. 입찰 시에는 감정가 및 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과, 그리고 무엇보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 용도 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급이 어려운 경우, 입찰 참여는 지양해야 합니다. 예상 입찰가는 개인적인 투자 목적과 리스크 판단에 따라 달라질 수 있으나, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.