나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1318 [1] 경상남도 양산시 평산동 1108-88 경보그린타워 201동 8층809호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 ""웅상여자중학교"" 남서측 인근에 위치하는 '경보그린타워' 201동 8층 809호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물내 8층 809호로서
외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 시멘트 몰탈위 페인팅(복도) 등 마감.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형에 가까운 토지이며 공동주택(아파트)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 2면이 포장도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1318 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 1108-88 경보그린타워 201동 8층 809호

* 용도: 아파트

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 내 8층 809호

* 준공 연도: 1992년 11월 13일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 86,000,000원

* 토지 면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

* 건물 면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "웅상여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성되어 있어 주거 생활에 적합한 환경입니다.

* 토지 형상은 사다리형에 가까우며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 경보그린타워는 총 4개동, 498세대로 구성된 아파트 단지입니다. [cite: 아파트 정보]

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.

* 단지는 2면이 포장도로에 접하고 있어 내부 가로망 상태 또한 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역입니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 말소기준권리는 2015년 4월 14일 접수된 국민은행의 근저당권(58,850,000원)입니다.

* 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정(38,272,292원)이 등기되어 있습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 국민은행의 근저당권입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(한국주택금융공사 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 포함)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 주위에는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. [cite: 아파트 정보]

5.2. 교육시설

* 인근에 웅상여자중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, 집합건물 표제부]

5.3. 주차 정보

* 단지 내 총 260대의 주차가 가능합니다. [cite: 아파트 정보, 건축물표제부 요약]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 현재까지 파악된 권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

6.2. 물건 상태

* 본 아파트는 1992년에 준공되어 현재 30년 이상 경과된 건물입니다. 노후로 인한 내부 수리 또는 외부 시설 보수가 필요할 수 있습니다. [cite: 아파트 정보, 건축물표제부 요약]

6.3. 주변 환경 (혐오시설 확인)

* 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 아파트로, 주거 지역에 자리하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 학군 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 또한 보통 수준입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편이나, 건물의 노후도는 고려해야 할 사항입니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 명확한 권리관계.

* 주거 선호도가 높은 아파트 단지 내 위치.

* 지속적인 개발 가능성이 있는 양산시 지역.

* 준공 후 30년이 경과한 건물이므로, 리모델링 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 86,000,000원

* 최근 유사 면적(59.86㎡) 실거래가: 60,000,000원 (2026년 6월 20일, 7층) [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 최근 다른 면적(48.61㎡) 실거래가: 42,000,000원 ~ 76,500,000원 (2026년 7월) [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 본 물건의 감정가는 86,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 60,000,000원으로 가격 괴리가 존재합니다.

* 이에 따라, 실제 시장 가치와 감정가 사이의 적정선을 고려한 입찰이 필요합니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 최근 실거래가(60,000,000원) 이상, 감정가(86,000,000원) 이하에서 경쟁력을 가질 수 있는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 물건, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.