나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12282 [1] 울산광역시 동구 화정동 653-5 여명빌라 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 화정동 소재 ""화정동행정복지센타"" 남동측 인근에 위치하는 여명빌라로서 주위는 일반주택 및 빌라와 아파트단지 등으로 형성된 주거지대로서 환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 중 제2층 제201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
냅겨 : 벽지 및 타일마감.
창호 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용주입니다.

설비내역

개별난방에 의한 온수,급탕시설비와 위생 및 급,배수설비되어 있으며 공용으로 승강기설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 중로한면의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) [이하공란]
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(화진초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12282 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 울산광역시 동구 화정동 653-5 여명빌라 2층201호

용도: 아파트

토지 면적: 66.42㎡ (약 20.09평)

건물 면적: 84.19㎡ (약 25.47평)

감정가: 129,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리관계 요약

선순위임차권, 대항력있는임차인

1.4. 감정평가 요약

- 위치 및 주위환경: 울산광역시 동구 화정동 소재 ""화정동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하는 여명빌라로서 주위는 일반주택 및 빌라와 아파트단지 등으로 형성된 주거지대로서 환경 보통시 됩니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 중 제2층 제201호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감. 냅겨 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.

- 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

- 설비내역: 개별난방에 의한 온수,급탕시설비와 위생 및 급,배수설비되어 있으며 공용으로 승강기설비가 되어 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

- 인접 도로상태등: 북동측으로 중로한면의 포장도로에 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(화진초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

- 공부와의 차이: 해당 없습니다.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

울산광역시 동구 화정동 653-5번지 여명빌라 2층201호에 위치합니다.

주변은 일반주택, 빌라, 아파트 단지가 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

북동측으로 폭 15~20m의 중로에 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 집산도로로 분류된 중로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 화진초등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 주요 권리 분석

3.2. 1.임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 여부)

임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: 2022-02-08

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 있음

비고: 임차인 이 는 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 120,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.2. 2.등기부 요약 (말소기준권리 및 총 채권액)

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단51897 (갑13, 2022-06-23 접수, 가압류 서선숙)

총 채권액 (등기부 채권 총액): 348,287,200원

소유권 이전 기록: 전축용(2002-09-27), 김현진(2014-10-20), 이진영(2017-09-04)

주요 권리 사항:

* 주택임차권 (을20): 이주형 (120,000,000원, 2024-03-15 접수, 인수)

* 가압류: 서선숙(200,000,000원), 삼성카드(19,127,501원), 롯데카드(9,159,699원)

* 압류: 국민건강보험공단, 동구(울산광역시)

* 강제경매: 주택도시보증공사(120,000,000원, 2025-08-06)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 20번 주택임차권 (임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022.03.11, 확정일자 2022.02.08)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 주거지로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 교육 및 편의시설

* 화정동행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 화진초등학교가 상대보호구역으로 지정된 것으로 보아 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

* (검색 결과, 별도의 대규모 쇼핑몰이나 대형 병원 등은 인근에 명확히 나타나지 않으나, 동구 지역 내 주요 시설 접근은 용이할 것으로 판단됩니다.)

4.3. 주변 시설

(주변 지역에 대한 상세 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 투자 시에는 반드시 현장 방문 및 상세 지적도, 토지 이용 계획 확인을 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 중요합니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 120,000,000원 인수 가능성입니다.

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

5.2. 높은 채권 총액 대비 감정가

등기부 채권 총액이 348,287,200원에 달하지만, 감정가는 129,000,000원으로 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회합니다. 이는 경매 절차 진행 가능성을 높이지만, 낙찰 후 인수해야 할 권리 및 부담을 고려해야 합니다.

5.3. 건물 연식

건축물 사용승인일이 2002년 2월 8일로, 약 24년 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 강점

* 편리한 교통망 및 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건.

* 법적으로 명확한 권리 분석 및 선순위 임차인으로 인한 상대적으로 명확한 리스크 파악 가능.

6.2. 물건 약점

* 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 부담.

* 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인한 복잡한 권리관계.

* 상대적으로 오래된 건물 연식.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 가치

본 건은 울산 동구 지역의 주거용 부동산으로서, 향후 지역 발전 및 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

다만, 현 시점에서는 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 매수인의 직접적인 시세 차익보다는 권리 분석 및 인수 부담 해소에 집중해야 할 것으로 보입니다.

7.2. 지역 개발 가능성

울산 동구는 산업단지 및 조선소 밀집 지역으로, 관련 산업의 동향 및 지역 경제 활성화 여부에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 근거

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반하여 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 감정가에서 인수 예상 보증금을 차감하여 산정하였습니다.

8.2. 제안 입찰가

9,000,000원

본 제안 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수한다는 조건 하에, 감정가 129,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되었습니다.

매수인은 총 129,000,000원 (입찰가 9,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원)의 비용이 발생할 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

따라서, 입찰 시에는 해당 금액을 상회하는 고가 입찰은 지양하고, 보증금 인수 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 임차인의 배당 절차 결과 및 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석 등을 통해 더욱 정밀하게 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.