나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12278 [1] 울산광역시 동구 동부동 665 영진청구아파트 102동 15층1509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 ""동부초등학교"" 동측 인근에 위치한 [영진청구아파트
제102동 제15층 제1509호]로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종의 근린생활시설
등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 제15층 제1509호로서,

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비
등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 15미터 내외, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에
각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-05-28)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-28)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12278 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 665 영진청구아파트 102동 15층1509호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 30.48㎡ (약 9.22평) / 토지 지분: 30.475㎡ (약 9.22평)

건물 면적: 75.94㎡ (약 22.97평) / 건물 지분: 75.94㎡ (약 22.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 울산광역시 동구 동부동 소재 동부초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제15층 제1509호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 완경사지대 내 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 15미터 내외, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로의 상태는 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(공룡자연유치원, 동부초등학교, 빛나몬테소리유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 3일 접수된 우리은행 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 (김덕암, 신옥자, 유영화)

* 우리은행 근저당권 (을7)

* 하나은행 근저당권 (을8)

* 에프더블유2503유동화전문유한회사 근저당권 및 임의경매개시결정 (갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약 및 감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임대차 정보가 미상으로 확인되어, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 면밀히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 동부초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 신속한 지도 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보: 영진청구아파트

* 주소: 울산광역시 동구 동부동 665

* 준공연도: 1990년 9월 29일

* 총 동수: 2개 동

* 총 세대수: 299세대

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설

* 면적 정보:

* 전용 면적 (건물 면적): 75.94㎡ (약 22.97평)

* 분양 면적 (추정): 제공된 매매/임대 정보에 따르면 72.88㎡ ~ 84.95㎡ 범위의 면적이 거래된 것으로 보입니다. 본 건은 75.94㎡입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 양도 및 관련 절차가 복잡할 수 있으며, 일반 경매 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 정보 미상: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 추가적인 조사가 필수적이며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1990년에 준공된 아파트로, 향후 유지 보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 내 공급 과잉 가능성: 울산 동구 지역은 일부 지역에서 공급 물량 증가 가능성이 언급되고 있어, 향후 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 동부동에 위치한 영진청구아파트 102동 15층으로, 동부초등학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 주거 편의성이 양호합니다. 1990년에 준공되어 연식은 있으나, 공급량 대비 적절한 시세를 형성하고 있습니다. 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인 정보가 미상인 점은 사전 조사 및 명도 과정에서 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안전한 권리분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 법적 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 초등학교 인접으로 실수요자들에게 매력적일 수 있으며, 최근 전월세 거래 사례를 볼 때 임대 수익 창출도 기대할 수 있습니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 울산 동구 지역의 산업 회복 및 발전 가능성에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격: 감정가 및 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 통한 투자 수익 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 75.94㎡ (약 22.97평), 15층입니다.

* 제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 면적(75.94㎡)의 6층 물건이 2026년 2월 25일 123,000,000원에 거래되었습니다.

* 더 넓은 면적(84.95㎡)의 7층 물건은 2026년 6월 11일 203,900,000원에 거래되었고, 좁은 면적(72.88㎡)의 4층 물건은 2026년 7월 18일 95,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 15층으로 6층보다 높은 층에 해당하므로, 123,000,000원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

* 감정가는 130,000,000원입니다.

* 전월세 정보:

* 75.94㎡ 면적의 13층 물건이 2025년 4월 19일 보증금 1,000,000원, 월세 500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 84.95㎡ 면적의 15층 물건이 2026년 4월 27일 보증금 3,000,000원, 월세 600,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이는 임대 수익 창출 가능성을 보여줍니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가:

* 본 건은 75.94㎡ 면적의 15층으로, 유사 면적의 6층 물건이 123,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 15층의 가치를 반영하면 130,000,000원 내외에서 형성될 가능성이 높습니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임차인 정보 미상 등의 리스크를 고려하여, 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

* 현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 판단할 때, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.