나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12249 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-10 신양산코아루캠퍼스시티 17층1722호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""부산대양산캠퍼스역"" 서측 인근에 위치하는
신양산코아루캠퍼스시티 17층 1722호로서 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택,
학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건중 17층 1722호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지바름, 내장타일 붙임 등
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전 및 화재경보설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 및 단지주변 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30-35m)(접합), 중로1류(폭 20-25m)
(접합), 중로2류(폭 15-20m)(접합), 중로3류(폭 12-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12249 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-10, 신양산코아루캠퍼스시티 17층1722호

물건종별: 오피스텔

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 71,000,000원

토지면적(지분): 4.56㎡ (약 1.38평)

건물면적(전용): 23.24㎡ (약 7.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교 등으로 형성된 지역임. [cite: Provided Text]

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준임. [cite: Provided Text] 부산도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역이 인근에 위치하여 교통이 편리함. 물금IC가 가까워 부산, 울산 등으로 이동이 용이하며, 양산~화명간 강변도로 개통으로 부산 접근성이 향상됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30-35m), 중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭 15-20m), 중로3류(폭 12-15m)에 접합함. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 상대보호구역에 해당함. [cite: Provided Text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권(주영빈, 75,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임. [cite: Provided Text] 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정(갑6)임. [cite: Provided Text]

3.2. 임차인 현황

임차인: 주영빈

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-06

확정일자: 2020-09-10

대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(보증금 75,000,000원)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음. [cite: Provided Text]

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 주영빈 임차인의 임대차보증금 75,000,000원이 인수될 수 있음. [cite: Provided Text]

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 부산대양산캠퍼스역 인근 상업지역에 위치하여 근린생활시설이 발달한 상권을 형성하고 있음. [cite: Provided Text] 부산대 양산캠퍼스, 양산 부산대학교병원, 동원과학기술대, 산업단지 등이 인접하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, 산학협력단지 조성 예정으로 향후 임대수요 증대가 기대됨.

4.2. 생활 편의시설

인근 역세권 상권에 중심상업지구가 형성되어 있어 생활편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 위치하고 있으며, 조사된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. [cite: Provided Text, Search Results 2, 4]

5. 건물 구조 및 설비

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 17층 1722호임. [cite: Provided Text]

외벽: 몰탈위 페인트 마감.

내벽: 벽지바름, 내장타일 붙임 등.

창호: 샷시창호. [cite: Provided Text]

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전 및 화재경보설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음. [cite: Provided Text]

6. 감정평가 요약

6.1. 이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임. [cite: Provided Text]

6.2. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 및 상업용 건물 부지로 이용 중임. [cite: Provided Text]

6.3. 공부와의 차이

없음. [cite: Provided Text]

6.4. 기타 참고사항

임대관계는 미상임. [cite: Provided Text]

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차권 인수 관련 리스크

본건은 선순위 임차인 주영빈 씨가 있으며, 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있음. [cite: Provided Text] 이는 경매 물건의 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과할 가능성이 매우 높음을 의미함. 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치보다 인수해야 할 보증금이 더 높은 상황으로, 매수 시 상당한 금전적 손실이 예상됨.

7.2. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재함. [cite: Provided Text]

8. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 역세권 오피스텔로 입지 조건은 우수하나, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건임. [cite: Provided Text] 최근 실거래가(약 6,200만원~6,650만원)를 감안할 때, 인수 보증금(75,000,000원)을 포함한 총 매입 비용이 부동산의 현재 가치를 초과할 것으로 예상되어 투자로서의 매력이 매우 낮으며, 상당한 손실이 예상되는 물건임.

9. 투자 포인트

물건 자체의 입지 조건 및 건축 연도(2018년 준공) 등은 양호하나, 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 커 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요함. [cite: Provided Text]

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 71,000,000원이지만, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 75,000,000원에 달하며, 이는 최근 실거래가(약 6,200만원~6,650만원)보다 높은 금액임. 따라서, 총 매입 비용(입찰가 + 75,000,000원)이 부동산 가치를 초과하여 상당한 손실이 예상됨.

이러한 점을 감안하여, 매우 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하며, 잠재적 손실을 최소화하는 방향으로 접근해야 함.

추정 예상 입찰가: 65,000,000원

(총 예상 매입 비용: 약 140,000,000원 = 입찰가 65,000,000원 + 인수 보증금 75,000,000원)

이는 최저매각가격 및 시세 대비 높은 수준으로, 입찰 시 상당한 위험을 감수해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.