나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1323 [1] 울산광역시 남구 신정동 1860 신정동롯데캐슬킹덤아파트 103동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""신정고등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 철재구조물 24층 제103동 제18층 제1802호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 치장석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지바름, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(문수로지구), 시가지경관지구
(중심), 지구단위계획구역(공업탑지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(신정고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률> 중점경관관리구역(2024-12-20)(공업탑) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1323 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1860 신정동롯데캐슬킹덤아파트 103동 18층 1802호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적정보

토지면적: 104.67㎡ (약 31.66평)

건물면적: 216.61㎡ (약 65.53평)

아파트 전용면적: 216.6122㎡ (약 65.53평)

아파트 분양면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음.

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 1,680,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경및교통

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

아파트단지 내외부의 가로망 상태 역시 양호한 편입니다.

2.2. 토지이용계획및주변환경

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(문수로지구, 중심), 지구단위계획구역(공업탑지구)에 속해 있습니다.

도로 조건으로는 소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신정고등학교), 중점경관관리구역(공업탑) 등의 제한사항이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 5월 23일 접수된 하나은행 근저당권(을8)이며, 이후 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,957,099,328원으로 매우 높은 편입니다.

3.2. 임차인분석

임차인: 문한이

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 5월 23일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 10월 21일

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상입니다.

임차인 문한이 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 아래 내용이 비어 있음)

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 아파트단지정보

아파트명: 신정롯데캐슬킹덤

준공년월: 2008년 6월 20일

총세대수: 196세대

총동수: 3개동

주차대수: 총 659대 (지하기계식 646대, 지상기계식 13대)

최고층: 24층 (본건 18층)

4.2. 주변생활편의시설

* 교육시설: 신정고등학교 등 인근에 위치.

* 교통시설: 버스정류장 인근 위치.

* 상업시설: 근린생활시설 및 단지 내 편의시설 이용 가능.

* 기타: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 53대) 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 권리관련리스크

등기부상 채권 총액이 높으나, 이는 임의경매로 진행되는 점을 고려할 때 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

임차인 문한이 씨는 대항력이 없으나, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

5.2. 물건관련특이사항

유동화물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

18층 고층으로 일조, 조망, 통풍은 우수할 것으로 예상되나, 층간 소음 등은 아파트의 일반적인 특성을 따릅니다.

6. 종합의견

본건은 울산 남구 신정동의 신정롯데캐슬킹덤 아파트로, 지역 내 인지도 있는 단지입니다.

우수한 입지조건, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

다만, 감정가가 시세 대비 유사하거나 소폭 높은 수준으로 책정된 점, 임차인의 존재 및 유동화 물건이라는 특이사항은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자포인트

* 신정동 롯데캐슬킹덤은 지역 내 선호도 높은 브랜드 아파트 단지입니다.

* 18층 고층으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 및 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 예상입찰가

본건의 건물면적(216.61㎡, 약 65.53평)을 기준으로 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 246만원에서 260만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 16억 3천 8백만원 수준입니다.

감정가 16억 8천만원은 현재 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

유찰 횟수에 따라 최저 매각 가격이 달라질 수 있으나, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 2차례 이상 유찰 시에는 12억 5천만원에서 14억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.