나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2320 [1] 대구광역시 서구 비산동 2004-42 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.19

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 대구광역시 서구 비산동 소재 '팔달교' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 중·소규모의 공장 및 창고 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

토지의 상황

1. 형태 및 이용상황 일련번호 1 : 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호 2 : 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 도로임. 2. 인접 도로상태 일련번호 1 : 동측으로 일련번호 2 포함하여 폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 일련번호 2 : 본건이 도로임. 3. 도시계획관계 및 공법상 제한상태 일련번호 1,2 : 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 4. 제시목록 외의 물건 없음. 5. 공부와의 차이 없음.

건물의 구조 및 현상

1. 건물의 구조 일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, -내외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, -바닥: 콘크리트 등 마감, -창호: 샷시 창호 등임. 일련번호 나 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, -외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, -내벽: 벽지 등 마감, -바닥: 장판지 등 마감, -창호: 샷시 창호 등임. 일련번호 다 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, -내외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, -창호: 샷시 창호 등임. 2. 이용상태 일련번호 가 공장, 일련번호 나 사무실, 일련번호 다 화장실로 이용중임. 3. 설비내역 위생 및 급배수설비 등 되어 있음. 4. 부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도'란과 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재하나, 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 별 영향 없을 것으로 사료됨. 5. 공부와의 차이 없음.

기계/기구의 현상

현상 및 관리상태 등 보통임.

공작물의 현상

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기타참고사항

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경2320 (1)

* 소재지: 대구광역시 서구 비산동 2004-42

* 용도: 창고시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,580,856,700원

* 토지면적: 658.00㎡ (약 199.06평)

* 건물면적: 364.80㎡ (약 110.34평)

* 부속건축물(제시외) 면적: 80.90㎡ (약 24.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 서구 비산동 소재 '팔달교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 중·소규모의 공장 및 창고 등으로 형성된 일반공업지역에 속하며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지: 일련번호 1은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중이며, 일련번호 2는 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 도로로 이용 중입니다.

* 접근성: 동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 도시계획: 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스 노선(521, 724, 937번 등)을 통해 대구 시내 및 주요 지역으로 이동이 용이합니다. '팔달교'를 통해 시내외곽으로의 연결성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 성명: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업자)일자: 2021-06-09

* 대항력: 있음 (말소기준권리 2023-03-14보다 선순위)

* 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 절차 진행 시 해당 임차인과의 협의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (농협은행주식회사, 2023-03-14, 1,176,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인은 존재하나, 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액 1,524,698,413원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

1.3. 상권분석

* 산업 밀집 지역: 대구 서구 비산동의 일반공업지역에 위치하여, 주변으로 중소규모 공장 및 창고 시설이 다수 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 사업 연관성: 물건의 용도가 창고시설 및 근린생활시설로, 주변 산업 환경과 연관된 사업체(제조, 물류, 유통 등)의 운영 거점으로 활용될 수 있습니다.

* 임대 시장: 비산동 지역의 공장 및 창고 시설 임대 시장은 전반적으로 안정적인 수요를 보이며, 물건의 규모와 상태에 따라 경쟁력 있는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인접 도로를 통한 차량 접근이 용이하며, '팔달교'를 중심으로 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 물건이 위치한 산업 지역의 특성상, 직접적인 대규모 상업 및 편의시설은 부족할 수 있습니다. 그러나 반경 1~2km 이내의 주거 및 상업 지역으로 이동 시, 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 있으나, 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 의료시설: 대규모 종합병원보다는 근거리 병의원급 의료 시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송 임차인은 보증금 0원으로 신고되었으나 법적 대항력을 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 점유 관계의 복잡성 및 예상치 못한 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 건물 용도 불일치: 물건 요약 정보에는 '창고시설'로, 건축물대장 상에는 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있어 용도상의 불일치가 존재합니다. 이는 향후 건축법 위반 등 법적 제재나 행정 조치의 대상이 될 수 있으므로, 실제 현황 및 건축물대장상의 용도 확인 및 명확한 용도 파악이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 본 건물과 함께 제시외 건물(80.90㎡)이 일괄 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 철거 또는 원상복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 검토가 요구됩니다.

* 산업 지역 특성: 주변 공장 및 산업 시설과의 근접성으로 인해 소음, 분진 등 산업 활동에 따른 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 심각한 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 초기 조사에서 확인되지 않았으나, 해당 지역의 전반적인 환경에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동의 일반공업지역 내에 위치한 창고시설(건축물대장상 제2종근린생활시설)입니다. 감정가는 15억 8천여만 원이며, 총 658㎡의 토지와 364.8㎡의 건물, 그리고 80.90㎡의 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금이 0원이어서 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 용도 불일치 문제와 제시외 건물의 존재는 명확한 확인과 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 주변 산업 환경을 고려할 때, 물류 창고, 소규모 공장, 또는 관련 업종의 사업장으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 중심지 입지: 대구 서구의 주요 공업지역에 위치하여 관련 산업과의 연계성이 높습니다.

* 실용적인 면적: 토지 및 건물 면적이 사업 확장이나 물류 거점 확보에 적합합니다.

* 명도 부담 경감: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로, 금전적 인수 부담 없이 명도 진행이 가능합니다.

* 일괄 매각 유리함: 토지와 건물, 제시외 건물까지 함께 매각되어 별도의 권리 분리나 복잡한 절차 없이 관리가 용이합니다. (제시외 건물 철거 비용은 별도 고려)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,580,856,700원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 구체적인 현황(건물 상태, 용도 불일치 해소 비용, 명도 가능성 등) 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다. 잠재적 리스크(건물 용도 불일치, 제시외 건물 명도/철거 비용 등)를 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 신중하게 검토할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.