나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2375 [1] 대구광역시 서구 내당동 923-61 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2025.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 ""서도초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 기존 주택지대로서, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어
있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 북측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이
소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

북측 완경사지에 자체지반 평탄하게 정지된 세장형의 토지로서, 단독주택부지로
이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 6미터의 보도블럭도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2021-06-16)(상지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2022-03-21)(대구서도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(대구내서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경
개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)
<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
사용승인일은 1990.12.15.이며
외벽: 적벽돌치장 및 몰탈위페인트 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
바닥: 장판 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샤시 이중창입니다.

이용상태

기호 2) 1층: 단독주택(2가구)(각 방2, 주방, 거실, 욕실1 등)
2층: 단독주택(1가구)(방3, 주방, 거실, 욕실2 등)

설비내역

기호 2) 1,2층: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경2375 (1)

* 소재지: 대구광역시 서구 내당동 923-61

* 용도: 단독주택 (3가구)

* 감정가: 95,283,840 원

* 토지 면적: 195.00㎡ (약 59.0 평)

* 토지 지분: 48.75㎡ (약 14.7 평)

* 건물 면적: 187.42㎡ (약 56.7 평)

* 건물 지분: 46.86㎡ (약 14.2 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축년도: 1990년 12월 15일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 서구 내당동, 서도초등학교 남동측 인근에 소재함.

* 주변 환경: 주변은 기존 주택지대로, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 소형 차량의 접근이 가능하며, 북측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 토지 형태: 본건 토지는 북측 완경사지에 자체 지반이 평탄하게 정지된 세장형의 형상임.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 6미터의 보도블럭 도로와 접하고 있음.

* 용도 지역: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 초등학교 등), 주거환경개선지구로 지정되어 있음. (주거환경개선지구 내 건축 후퇴선 지정 여부는 건축주택과에 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 토지 등기부상 말소기준권리인 을1 근저당권(청운신용협동조합, 2013-01-14, 58,500,000원)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 건물 등기부상 말소기준권리인 을4 근저당권(청운신용협동조합, 2013-01-14, 58,500,000원)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 강제경매)는 말소 예정으로 확인됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권개요'에 지상권이 기재되어 있으나, 이는 일반적인 양식 표기일 가능성이 높으며, 실제 지상권 존재 여부는 추가 확인이 필요함. 현재로서는 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2016-05-20): 대항력 없음. 배당신고일 2025-09-18.

* 김 (보증금 0원, 차임 120,000원, 전입/확정 2015-04-15): 대항력 없음. 배당신고일 2022-11-08.

* 시 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-07-03): 대항력 없음. 확정일자, 배당신고일 미기재.

* 총 인수 보증금: 0원.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금은 인수되지 않고 배당을 통해 처리될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 대구 서구 내당동의 기존 주거지역 내에 위치하고 있음.

* 주변 시설: 서도초등학교, 내서초등학교, 상지유치원 등 교육시설이 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편임. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 시장 현황: 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대, 연립주택 등은 2026년 3월부터 7월 사이에 1억원에서 1억 5천 2백만원 사이에서 거래가 이루어졌음. 이는 본건과 유사한 부동산의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 북측 인근 간선도로변 버스 승강장 이용이 가능함.

* 교육: 서도초등학교, 내서초등학교, 상지유치원이 인접해 있음.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재함.

* 주거환경: 단독주택, 다가구주택이 중심을 이루는 주거 밀집 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분 매각 대상이므로, 공유자와의 협의 또는 공동 소유에 따른 관리 및 추후 처분 과정에서의 어려움이 발생할 수 있음.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수신고를 할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 우선매수권 행사는 1회로 제한됨. 보증금 미납 시 실효되므로 유의해야 함.

* 주거환경개선지구: 주거환경개선지구 내 건축 행위 등에 대한 추가적인 규제가 있을 수 있으므로, 관련 부서(건축주택과) 확인이 필요함.

* 건물 노후: 1990년 사용승인된 건물로, 건물 노후에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 건물 다가구 이용: 단독주택이나 3가구로 이용되고 있어, 임대차 관련 분쟁 가능성을 배제할 수는 없음 (단, 현재 임차인은 대항력이 없음).

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 서구 내당동에 위치한 단독주택(3가구)의 지분 매각 물건임.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점은 반드시 고려해야 할 사항임.

* 주변 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 보임.

* 향후 주거환경개선지구 개발 계획 등에 따라 부동산 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있음.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적음.

* 주거환경개선지구: 지역 개발 잠재력을 보유하고 있음.

* 지분 활용 방안: 지분 공유자와의 협의를 통해 향후 건물 활용 방안(재건축, 매각 등)을 모색할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 95,283,840 원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 지분 면적(토지 약 14.7평, 건물 약 14.2평)을 고려했을 때, 평당 거래가는 약 569만원 ~ 806만원 수준임.

* 이를 바탕으로 본건의 지분 가치를 추정하면 약 8,040만원 ~ 11,430만원 범위로 산출됨.

* 제공된 JSON 정보의 'excluUseAr'(전용면적)을 기준으로 본건의 건물 지분 면적(46.86㎡)에 적용한 시세 추정치는 약 8,040만원 ~ 9,570만원 수준임.

* 본건의 감정가는 95,283,840원으로, 주변 시세의 중간값 또는 감정가와 유사한 수준임.

* 입찰가 산정:

* 본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어, 신중한 접근이 필요함.

* 인수해야 할 보증금은 없으나, 지분 매각의 특성을 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 8,500만원 ~ 9,500만원 범위로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.