나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3974 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 439-1 한양 수자인 203동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 ""포항송곡초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""한양 수자인 제203동 제8층 제802호"" 단위세대로서 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공소 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물 중 제8층 제802호 단위세대로서
외벽: 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 실내바닥재, 타일 등
창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로서 남하향 경사지에 자체지반 대체로 평탄하게 계단식으로 조성되어 있으며 ""공동주택(아파트) 부지""로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등과 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하,용적율 180%이하, 높이 18층이하),기타 1종지구단위계획구역 결정조서 참조),지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2014-04-14)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
본건은 현장 방문 시, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등 관련 공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여(내부
수리, 보수공사 여부 등은 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바랍니다.) 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3974 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 439-1 한양 수자인 203동 8층 802호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

아파트 단지 전체 총면적: 67,759.98㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2013년 10월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조, 경량철골경사지붕

층수: 15층 건물 중 제8층 제802호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동에 위치하며, "포항송곡초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공소 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상태를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 단지는 남측으로 폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있으니 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2025년 07월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 마상훈

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 01월 25일

확정일자: 2022년 12월 06일

배당신고일자: 2024년 10월 10일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

비고: 을구 7번 주택임차권 등기, 말소: 인수.

3.3. 인수되는 권리

본건은 매각으로 소멸되지 않는 을구 순위 7번 주택임차권이 존재합니다. 임대차보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 기타 권리

소유권이전 (갑3, 갑4), 주택임차권 (을7), 강제경매 (갑5, 말소기준권리) 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 양덕동은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 포항송곡초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역 특성상 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 일상생활에 필요한 상업 시설들이 잘 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 한양수자인

총 동수: 10개동

총 세대수: 496세대

최고층/최저층: 15층 / 2층

주차대수: 총 603대 (지상 206대, 지하 373대, 전기차 충전기 12대 지하)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 편의시설

포항송곡초등학교, 근린생활시설, 관공서 등이 인근에 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 내부 현황 미확인

감정평가서상 현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여 관련 공부 및 외부 관찰을 통해 평가가 이루어졌습니다. 내부 수리, 보수공사 여부 등은 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역 등 교육환경 보호에 관한 법률상 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 양덕동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 포항송곡초등학교 인근으로 학군 우수성이 기대됩니다. 단지 내 편의시설 및 주차 공간도 충분히 확보되어 있습니다. 그러나 최대 걸림돌은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 또한, 내부 상태 확인 불가로 인한 추가 공사비 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 포항 송곡초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 아파트 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로 관리 상태 및 커뮤니티 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(84.92㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 15일 170,000,000원으로 확인됩니다. 본 건물의 감정가는 205,000,000원이나, 인수되는 임차인 보증금 210,000,000원을 고려할 때, 순수 물건 가치 대비 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세(170,000,000원)를 기준으로, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험 등을 감안하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정한다면 160,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

총 실인수가는 입찰가에 인수되는 보증금 210,000,000원을 합산한 금액이 될 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. (예상 입찰가: 160,000,000원, 실인수 예상가: 370,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.