나이스옥션 법원경매 포항 2025타경444 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 108 에이동 2층씨201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 ""청하면민복지관""북서측 인근에 위치하는 통칭 ""청하힐링타운"" 제에이동 제2층 제씨201호 단위세대로서, 부근 일대는 면소재지 외곽의 기존주택지대로서 단독주택, 다가구 및 연립주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층건중 제2층 제씨201호 단위세대로서
(사용승인일: 2014.09.29)
- 외 벽: 노출콘크리트, 드라이비트, 현무암(화산석), 알미늄강판 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, LPG(액화석유가스)에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단 사다리형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하게 조성된 ""연립주택부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역
(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관
한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 연립주택의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경444 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포OOOOOOOO

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 108 에이동 2층씨201호

1.3. 건물 및 토지 현황

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층건 중 제2층 제씨201호

사용승인일: 2014.09.29

토지 이용: 연립주택부지

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 94,000,000원

토지면적: 80.90㎡ (약 24.5평)

건물면적: 66.81㎡ (약 20.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면민복지관" 북서측 인근에 위치하는 "청하힐링타운" 단지 내 소재함.

부근 일대는 면소재지 외곽의 기존주택지대로서 단독주택, 다가구 및 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건 연립주택단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하여 전반적인 교통사정은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 단지 남측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역) 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2014년 10월 13일 접수된 포항중앙새마을금고의 근저당권임.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매, 가압류 등은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-04-25

확정일자: 2024-04-26

배당신고일자: 2025-11-25

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 근저당: 포항중앙새마을금고 (96,200,000원, 2014-10-13, 말소기준권리)

* 소유권이전: 손기호 (2014-12-26)

* 소유권이전: 김대원 (2017-07-26, 매매 130,000,000원)

* 압류: 북인천세무서장 (2021-11-01, 말소)

* 임의경매: 포항중앙새마을금고 (55,607,910원, 2025-08-01, 말소)

* 가압류: 근로복지공단 (37,729,440원, 2025-09-09, 말소)

등기부채권 총액: 133,929,440원

3.4. 권리분석 요약

전체적으로 권리관계가 복잡하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 시세

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례는 다음과 같음.

* 2025년 7월: 72.17㎡, 2층, 127,000,000원 (비다펠리스2동)

* 2024년 12월: 72.17㎡, 3층, 118,000,000원 (비다펠리스2동)

* 2025년 1월: 66.43㎡, 3층, 125,000,000원 (청하대우네오빌)

4.2. 동종 물건 비교

본건은 A동 2층 C201호, 전용면적 66.81㎡ (약 20.2평)임.

주변 유사 면적(약 66.43㎡)의 청하대우네오빌이 2025년 1월 1.25억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 1.2억원 내외로 추정됨.

감정가 9,400만원은 최근 시세 대비 약 20% 이상 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층건 중 제2층 제씨201호

* 외벽: 노출콘크리트, 드라이비트, 현무암, 알미늄강판 마감

* 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 마감

* 바닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 마감

* 천정: 천정지 마감

* 창호: 섀시창호

* 설비: 급배수 및 위생설비, LPG 개별난방설비

5.2. 이용 상태

연립주택으로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 거주인 폐문부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태를 정확히 확인하지 못하였음. 명도 과정이나 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용 제한사항이 존재함. 이는 향후 건축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았음. 다만, 농경지와 인접한 지역 특성상 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 청하면에 소재한 연립주택으로, 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됨. 권리분석상 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점임. 내부 확인 불가 및 토지이용 제한사항은 고려해야 할 리스크 요소임.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가로 인한 가격 메리트.

* 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 관계.

* 낙찰 후 시세 차익 또는 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 66.43㎡)의 거래가가 1.2억원 내외로 형성되어 있음.

본건의 감정가 9,400만원은 시세 대비 약 20% 이상 저평가된 수준임.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시세의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

* 시세 1.2억원 기준:

* 1.2억원 * 0.8 = 96,000,000원

* 1.2억원 * 0.9 = 108,000,000원

감정가(9,400만원)가 이미 시세 하단부에 가깝고, 내부 상태 미확인 등 변수를 고려하여,

예상 입찰가 범위는 9,500만원 ~ 10,500만원 수준으로 제안함.

(최종 입찰가는 현장 추가 조사 및 경쟁률 등을 고려하여 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.