나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3968 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 1009 대잠센트럴하이츠아파트 102동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 ""포항시청"" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 각종 근린생활시설 및 시청, 업무시설, 아파트 등이 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용(예식장) 건부지 임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 20미터 및 북서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 타인 소유의 제시외건물이 소재하고 있는바, 제시외건물 소재로 제한받는 토지가액을 ""토지 감정평가명세표"" 상 비고란에 병기하였으니 경매진행시 및 입찰참여시 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자 및 공유자는 ""이유애"" 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재‘포항시청’북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제2층 제201호 단위세대로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅, 화강석붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형지로서 동측 하향 완경사지에 자체 평탄하게 조성된 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 주출입구를 통해 폭 약 35미터, 서측 및 남측, 북측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(용적률235%이하,건폐율25%이하, 높이15층이하, 지정용도-공동주택및?), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역(포항시 도시계획 및 관련 법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(희망대로).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '이유애' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3968 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 1009 대잠센트럴하이츠아파트 102동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 530,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.51㎡ (약 24.05평)

토지 지분: 79.5087㎡

건물면적: 157.47㎡ (약 47.63평) - 분양면적 기준

건물 지분: 157.4693㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동에 위치하며, '포항시청' 남측 인근 지역입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 시청, 업무시설, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 도심 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 아파트 단지는 남서측 폭 약 20미터 및 북서측 폭 약 8미터의 도로와 접하며, 동측으로는 폭 약 35미터의 대로와도 인접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 용적률 235% 이하, 건폐율 25% 이하, 높이 15층 이하 등의 건축 제한이 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류, 대로2류, 소로1류, 중로3류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2013년 10월 29일 접수된 포항농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않았으며, 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-16

대항력: 없음

비고: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 채권 총액은 약 14억 2천만원이며, 주요 권리로는 포항농업협동조합의 근저당권(총 4억 2천만원), 새천년종합건설주식회사의 가압류(10억원), 회생회사새천년종합건설주식회사의 관리인의 강제경매(22.4억원) 등이 확인됩니다. 본건 강제경매(2025타경3968)를 포함한 모든 권리는 매각과 동시에 말소될 예정입니다.

3.5. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건은 포항시청 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 주변에 롯데시네마, 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 아파트 단지 내 부대시설

대잠센트럴하이츠 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

아파트명: 대잠센트럴하이츠

건축년도: 2010년 03월

총 동수: 9개 동

총 세대수: 550세대

최고층: 15층

주차대수: 총 997대 (지하 자동주차 993대, 지상 자동주차 4대)

사용승인일: 2010년 03월 29일

5.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 약 110㎡ ~ 158㎡ 범위로 추정되며, 공급면적(분양면적)은 157.47㎡ (약 47.63평)입니다.

5.3. 주변 교육 및 의료시설

인근에 포항대흥초등학교, 포항이동초등학교, 포항이동중학교, 동지고등학교, 포항예술고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 포항시티병원, 경상북도포항의료원 등 의료시설 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 제시외건물 존재

토지 감정평가서 상 본건 토지 지상에 타인 소유의 제시외건물이 소재하고 있으며, 이로 인해 토지 가액이 조정되었다는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 김 은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항으로 기재되어 있어, 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 최근 시세

본건의 감정가는 5억 3천만원이나, 최근 거래 사례를 볼 때 4억 4천만원 ~ 4억 5천만원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 중심 지역인 대잠동에 위치한 아파트로, 포항시청 등 관공서 및 각종 생활편의시설 접근성이 우수합니다. 2010년 준공된 비교적 신축급 아파트이며, 등기부상 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지 위에 타인 소유의 제시외건물이 소재하여 토지 가액에 영향을 주고 있으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 포항시청 인근 중심 상업 및 행정 지역에 위치하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 신축급 아파트: 2010년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높아, 낙찰가율 조정을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5억 3천만원이나, 최근 실거래가가 4억 4천만원 ~ 4억 5천만원 수준임을 고려해야 합니다. 또한, 토지 상의 제시외건물 문제로 인한 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 안전 마진 확보 및 리스크 고려 시 4억 3천만원 ~ 4억 7천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.