나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10634 [1] 경상북도 경주시 현곡면 가정리 681 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 가정리 소재 ‘가정3리마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 취락 및 농경지대로서 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 북측 인근으로 지방도(용담로)가 통과하는 등 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

부정형으로 자체 지면은 대체로 평탄하며 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 후첨 ""사진용지""에서 보이는 바와 같이 본건 토지상에 각종자재 등 잡동사니 물건이 쌓여있어 향후 처리비용이 발생할 것으로 보이나 감정평가목적 등을 고려하여 이에 구애없이 토지를 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1) : 목조 강판(개량)지붕 단층으로
외벽 : 몰탈 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 목재창호 등임.

일련번호 2-2) : 시멘트 블록조 스레트지붕 단층으로
벽체 : 블록조적 등, 바닥 : 콘크리트 마감으로 현상 및 관리상태 불량함.

이용상태

일련번호 2-1)는 주택, 일련번호 2-2) : 우사(창고)로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2-1) : 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨""현황도(지적 및 건물개황도)""에서와 같이 '제시외건물(㉠~㉡)'이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2-1) : 공부상 기와지붕이나 현황은 '강판(개량)지붕'임.
일련번호 2-2) : 공부상 기와지붕이나 현황은 '스레트지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각 (매수보증금은 최저매각가격의 20% )
2. 일괄매각. 제시외 건물 포함
3. 본건 토지 상 각종자재 등 잡동사니 물건이 적치되있어 향후 처리비용 발생할 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10634 (1)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 가정리 681

용도: 단독주택

감정가: 73,023,000원

토지면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

건물면적: 65.22㎡ (약 19.73평)

제시외 건물면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 현곡면 가정리 소재 ‘가정3리마을회관’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 취락 및 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 북측 인근으로 지방도(용담로)가 통과하는 등 대중교통 사정도 보통입니다.

토지는 부정형으로 자체 지면은 대체로 평탄하며 현재 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 소하천예정지에 해당합니다.

주변 개발 현황으로는 경주시 현곡면 일대에 아파트 단지(경주센트럴푸르지오, 경주자이르네 등)가 조성되어 있으나, 본건의 소재지는 상대적으로 개발이 덜 된 취락 및 농경지 혼합 지역으로 파악됩니다.

주변 편의시설로는 현곡농협하나로마트 본점이 약 460m 거리에 위치하며, 현곡초등학교가 약 572m 거리에 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 5일 접수된 주식회사 광진상공의 강제경매 개시결정등기 (채권액: 24,588,517원)입니다.

등기부 요약:

* 토지 등기부:

1990년 1월 29일 서성철에게 소유권이전 (매매)

2025년 8월 5일 주식회사 광진상공의 강제경매로 인한 말소 예정

* 건물 등기부:

1990년 1월 29일 서성철에게 소유권이전 (매매)

2025년 8월 5일 주식회사 광진상공의 강제경매로 인한 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 등기부상 특이사항 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

임차인 중 대항력이 있는지 여부 및 보증금, 차임이 미상인 경우에는 인수 여부가 달라질 수 있어 주의가 필요합니다. 현재 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 경주시 현곡면의 농경지 및 취락이 혼재된 지역에 위치하여 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

주변에 아파트 단지들이 있으나, 본 물건 자체는 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

단독주택 용도로 활용되고 있으며, 인근 지역의 단독주택 거래 사례를 바탕으로 시세 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 지방도(용담로)를 이용할 수 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.

* 교육: 현곡초등학교가 약 572m 거리에 위치하여 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 현곡농협하나로마트 본점이 약 460m 거리에 있습니다.

* 관광/문화시설: 경주 황룡사역사문화관 등 경주의 주요 관광지가 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 사건으로, 일반 경매 물건에 비해 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 적치물: 본건 토지 상에 각종 자재 등 잡동사니 물건이 적치되어 있어, 향후 처리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

* 건축물 상태: 건물 중 일련번호 2-2(우사/창고)는 현상 및 관리 상태가 불량합니다.

* 공부와의 차이:

건물 2-1: 공부상 기와지붕이나 현황은 강판(개량)지붕입니다.

건물 2-2: 공부상 기와지붕이나 현황은 스레트지붕입니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역 및 소하천예정지에 해당하여 향후 건축 등 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 권리관계를 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 현곡면에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 재매각 사유와 토지 상의 적치물, 건축물 노후화 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 그러나 지방도 인접 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있으며, 토지 이용 계획상 계획관리지역에 해당하여 잠재적 가치를 가질 수 있습니다. 투자 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성: 재매각 물건은 일반적으로 최초 감정가 대비 하락한 금액으로 진행될 가능성이 있어 시세 대비 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치: 계획관리지역으로 지정된 토지로, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주택 개조 또는 신축 가능성: 현재 건물의 노후화 및 공부와의 차이를 고려할 때, 리모델링 또는 신축을 통해 주택의 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,023,000원입니다. 주변 단독주택의 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 분석한 결과, 경주시 현곡면 가정리 인근 단독주택의 경우 토지 면적 및 입지에 따라 시세가 다양하게 형성되어 있습니다.

최근 경주시 현곡면 가정리 인근에서 2025년 3월 5일, 25평(83.9㎡) 토지에 단독주택이 8,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 재매각이며, 토지 위에 잡동사니가 적치되어 있어 처리 비용이 예상되는 점, 건물 노후화 및 공부와의 차이, 가축사육제한구역 등 제한사항을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최소 6천만원에서 최대 7천만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 적치물 처리 비용, 건물 보수 비용 등을 구체적으로 산정한 후 조정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.