나이스옥션 법원경매 대구 2025타경862 [1] 경상북도 청도군 각남면 사리 산80-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(8)토지는 경상북도 청도군 각남면 사리 소재‘화악산 전원주택단지’내 및 주
변에 위치하는 부동산(임야, 목장용지)으로서 부근은 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변
의 농경지대 및 임야지대, 전원주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1)토지
본건까지 소형차량 출입 가능하나 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제반 교
통여건은 보통시됨.

기호(2)토지
본건까지 일반 차량 등 출입 어려우며 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제
반 교통여건은 보통시됨.

기호(3)~(8)토지:
본건까지 일반차량 등 출입 가능하나 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제반
교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)토지:
정방 및 장방형태의 토지로서 남측으로 완경사지대에 위치하며 현재 택지조성을 위한 공사
중인 토지임.

기호(3)토지:
현재 택지조성이 완료된 상태의 토지로서 남서측 완경사지대에 일부는 계단식으로 주택지가
조성되어 있는 상태이며 일부는 단지내 '도로' 및 '자연림' 상태의 토지 등으로 이용중임.

기호(4)토지:
현재 남측 완경사지대에 위치하며 '잡종지' 상태와 일부는 '도로'로 이용중임.

기호(5)~(7)토지:
현재 남측 완경사지대에 각 '도로'로 이용중임.

기호(8)토지:
남향의 완경사지대의 '자연림' 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(1)토지:
남서측으로 약 2.5미터 가량의 진입도로 개설되어 있음.

기호(2))토지:
지적 및 현황 '맹지' 상태임.

기호(3)토지:
남서측으로 약 3~4미터 가량의 진입로 개설되어 있음.

기호(4)토지:
동측으로 약 3~5미터 가량의 도로에 접하고 있음.(본건 일부는 '도로'임)

기호(5)~(7)토지;
현황 약 3~6미터 가량의 '도로' 의 일부임.

기호(8)토지:
남동측으로 약 2.5미터 가량의 진입로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2)(7)(8)토지:
보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(3)토지:
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(임업용산
지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

기호(4)(5)토지:
보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호(6)토지:
보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

기호(1)(3)토지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같은 '제시외 건물'이 다수 수재함.
(정상평가)

공부와의 차이

기호(1)~(3)토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현재 조성중인 택지 및 상당부분 조성완료된
주택지 등이며,
기호(4)(5)토지는 공부상 지목이 '목장용지'이나 현재 '잡종지' 및 '도로'로
기호(6)(7)은 공부상 지목이 '임야'이나 현재 각 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: * 기호(8)토지의 지분위치는 기호(1)토지 등의 진입을 위한 진입도로 예정부분
으로 탐문 조사되니 입찰시 지분위치에 대하여 재확인 하시기 바라며

* 기호(1)(3)토지는 현재 건축신고된 상태인 것으로 조사되니 청도군청 건축인
허가 관련부서에서 재 확인하시기 바라며, 또한 건축신고된 토지의 경우 낙
찰후 신고내역이 승계되는지 여부에 대하여도 입찰시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록8 지분매각. 공유자의 우선매수권 없음.
목록1 제시외건물 제외. 제시 외 구조물에 의한 제한 받는 가격은 270,529,980 원임. 목록1 토지는 현재 건축신고된 상태인 것으로 조사되니 청도군청 건축인허가 관련부서에서 재확인하기 바라며, 또한 건축신고된 토지의 경우 낙찰 후 신고내역이 승계되는지 여부에 대하여도 입찰시 확인바람.(감정평가서 참조).
목록2 택지조성중. 지적 및 현황상 ‘맹지’임.
목록1,2 현재 택지조성을 위한 공사중인 토지임
목록8 토지의 지분위치는 목록1토지 등의 진입을 위한 진입도로 예정부분으로 탐문조사 되니 입찰시 지분위치에 대하여 재확인 하기 바람.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경862 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 청도군 각남면 사리 산80-15

용도: 임야

매각대상: 토지일부지분매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 401,038,225원

토지면적: 13,431.00㎡ (약 4,062.47평)

토지지분: 5,060.3828㎡ (약 1,530.84평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 청도군 각남면 사리 소재 ‘화악산 전원주택단지’ 내 및 주변에 위치하며, 부근은 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변의 농경지대, 임야지대, 전원주택지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호(1) 토지까지는 소형 차량 출입이 가능하나, 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통 여건을 포함한 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 기호(2) 토지까지는 일반 차량 등의 출입이 어려우며, 제반 교통 여건은 보통시됩니다. 기호(3)~(8) 토지까지는 일반 차량 등의 출입이 가능하나, 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 남서측으로 약 2.5미터 가량의 진입 도로가 개설되어 있습니다.

기호(2) 토지는 지적 및 현황상 ‘맹지’ 상태입니다.

기호(3) 토지는 남서측으로 약 3~4미터 가량의 진입로가 개설되어 있습니다.

기호(4) 토지는 동측으로 약 3~5미터 가량의 도로에 접하고 있으며, 본건 일부는 ‘도로’로 이용 중입니다.

기호(5)~(7) 토지는 현황 약 3~6미터 가량의 ‘도로’의 일부입니다.

기호(8) 토지는 남동측으로 약 2.5미터 가량의 진입로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 4월 12일 접수된 을1 근저당권 (청도일성새마을금고, 채권액 390,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립여지가 있습니다.

3.3. 기타 권리사항

을2, 을3, 을4, 을5 근저당권, 갑7 가압류 (주식회사아트프린트), 갑10 임의경매 (청도새마을금고) 등은 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 771,950,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 등록된 임차인이 없는 것으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 ‘화악산 전원주택단지’ 내 및 주변으로, 근교 농촌 및 전원주택지대로 형성되어 있습니다. 이에 따라 상업적 활동보다는 주거 및 전원생활 관련 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다. 일반적인 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 및 전원주택지대에 위치하고 있어, 전반적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되며, 목록8 토지는 지분 매각이고 공유자의 우선매수권은 없는 것으로 조사되었습니다. 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 관련 문제

목록2 토지는 지적 및 현황상 ‘맹지’이며, 목록8 토지의 지분 위치는 목록1 토지 등의 진입을 위한 진입도로 예정 부분으로 탐문 조사되었으므로, 입찰 시 지분 위치에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 건축신고 및 승계 여부

목록1 토지는 현재 건축신고된 상태로 조사되었습니다. 낙찰 후 해당 신고내역이 승계되는지 여부를 청도군청 건축인허가 관련 부서에 재확인해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 및 구조물

제시 외 구조물에 의한 가격 제한이 270,529,980원으로 명시되어 있으며, 기호(1)(3) 토지상에 다수의 ‘제시외 건물’이 소재합니다.

6.5. 토지 이용 현황 및 공부상 지목 차이

본건 토지들은 공부상 지목(임야, 목장용지)과 현황(택지, 주택지, 잡종지, 도로)이 상이하므로, 현황에 따른 이용 및 향후 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.6. 가축 사육 제한 구역

기호(1)(2)(7)(8) 토지는 ‘가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))’에 해당합니다.

7. 투자 포인트

본건은 현재 택지 조성이 진행 중인 임야로서, 전원주택단지 개발이 이루어지고 있는 지역에 위치합니다. 향후 개발 잠재력 및 토지 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 지분 매각으로 진행되는 임야로서, 현재 택지 조성 공사가 진행 중이며 일부는 전원주택단지 내에 위치하고 있습니다. 맹지, 건축신고 승계 여부, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 구조물 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 관련 부서 확인을 통해 정확한 권리관계와 개발 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다. 다만, 본건의 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 산정을 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.