나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8783 [1] 대구광역시 중구 남산동 3000 극동스타클래스 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ""경북공업고등학교"" 북측 인근에 위치하고 있는
""극동스타클래스남산 제103동 제14층 제1403호"" 단위세대로서, 부근은 대규모 아파트
단지, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 도시철도3호선 ""남산역"" 및 시내버스정류장이
소재하는 등 제반교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 103동 지상 29층 중 14층 1403호 단위세대로서
사용승인일은 2014.06.27일이며
외벽 : 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
바닥 : 강화마루 및 타일 마감 등
창호 : 시스템창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 조사됩니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별
난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 10미터,
북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역,
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(대구가톨릭
대학교대신학원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구남산초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북공업고등학교,
경구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),
성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<대구광역시
문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.

2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로
인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하였으니 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경8783 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 중구 남산동 3000 극동스타클래스 103동 14층 1403호

1.3. 용도

아파트

1.4. 건물/토지 면적

* 토지면적: 40.66㎡ (약 12.3평)

* 건물면적 (전용면적): 84.57㎡ (약 25.6평)

1.5. 감정가

421,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 사용승인일

2014년 06월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북공업고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트 단지, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 도시철도 3호선 "남산역" 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 아파트단지는 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당하며, 대로2류, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 대구가톨릭대학교대신학원, 대구남산초등학교, 경북공업고등학교, 경구중학교, 성모유치원 등의 상대보호구역 및 문화재보존영향 검토대상구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (한국주택금융공사, 2014-07-24)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 존재하지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대차 관계는 조사된 바 없습니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권: 성재건설주식회사 (보존, 2014-07-15) → 장정배 (이전, 2014-07-24, 매매)

* 근저당:

* 한국주택금융공사 (2014-07-24, 107,560,000원) - 말소기준권리

* 한국주택금융공사 (2014-07-24, 17,290,000원)

* 하나은행 (2021-04-23, 110,000,000원)

* 하나은행 (2023-08-02, 22,000,000원)

* 주식회사디지비캐피탈 (2023-11-30, 72,000,000원)

* 가압류:

* 주식회사오케이미트 (2024-08-26, 31,333,250원)

* 삼성카드 (2024-09-06, 7,837,511원)

* 롯데카드 (2024-09-10, 21,559,399원)

* 현대캐피탈 (2024-09-26, 32,879,644원)

* 장은녕 (2024-10-04, 51,500,000원)

* 주식회사우리카드 (2024-12-09, 28,856,067원)

* 주식회사케이비국민카드 (2024-12-12, 9,494,876원)

* 서울신용보증재단 (2024-12-16, 45,567,925원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-07-29, 115,070,754원)

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 557,878,672원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 남산동 지역은 대규모 아파트 단지와 더불어 단독주택 및 근린상가가 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 제3종일반주거지역과 근린상업지역이 혼합되어 있어 주거 편의성과 상업 시설 이용이 동시에 가능한 환경입니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 극동스타클래스남산

* 사용승인일: 2014년 06월 27일 (준공 12년차)

* 규모: 총 946세대, 103동

* 면적:

* 전용면적: 84.57㎡ (약 25.6평)

* 분양면적 (추정): 약 105㎡ (약 31.7평) - 유사 면적 세대 임대 사례 기반 추정

* 층수: 14층 (총 29층 중)

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 욕실 2개 (조사된 내용 기반)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

* 주차시설: 총 1,264대 주차 가능 (지하 기계식 1,174대, 지상 기계식 90대)

5.2. 주변 편의시설

아파트 단지 인근에 상가가 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

대구남산초등학교, 경북공업고등학교, 대구가톨릭대학교대신학원 등 다수의 교육시설이 인접해 있으며, 일부는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

물건 보고서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 확인 불가

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 본건 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인하지 못하였으며, 동류형 물건의 통상적인 상황을 기준으로 평가되었으므로 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 다수의 채권 총액

등기부채권 총액이 5.5억원 이상으로 감정가 4.21억원을 초과합니다. 이는 경매 진행 시 배당 순위에 영향을 미칠 수 있으며, 모든 채권자가 배당받지 못할 가능성도 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 및 제공된 정보를 바탕으로 확인한 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

대구광역시 중구 남산동에 위치한 극동스타클래스남산 아파트 103동 1403호입니다. 2014년에 준공된 총 29층 아파트 중 14층에 위치하며, 전용면적 84.57㎡ (약 25.6평)에 방 3개, 욕실 2개로 구성된 주거용 아파트입니다.

7.2. 입지 및 환경

경북공업고등학교 인근에 자리하며, 대규모 아파트 단지와 근린상가가 밀집한 지역입니다. 도시철도 3호선 남산역이 도보 거리에 있고 버스정류장도 가까워 교통이 매우 편리합니다. 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

7.3. 권리 및 시세

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 채권 총액이 높으므로 배당 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 아파트가 4.28억원에서 4.85억원 사이에 거래되었으며, 본건의 감정가 4.21억원보다 높은 수준을 형성하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 교통 편의성

도시철도 3호선 남산역 역세권에 위치하여 대구 시내 접근성이 우수합니다.

8.2. 생활 인프라

대규모 아파트 단지와 주변 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활이 편리합니다.

8.3. 아파트 연차 및 관리 상태

2014년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 단지 규모가 커 관리 및 유지보수가 원활할 것으로 예상됩니다.

8.4. 대단지 장점

총 946세대의 대단지로, 단지 내 편의시설 및 관리의 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

421,000,000원

9.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84.83㎡, 4층)은 485,000,000원, 약간 작은 면적(78.50㎡, 13층)은 428,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 84.57㎡ 면적에 14층으로, 4층 매물보다는 높고 13층 매물과 유사한 층수입니다. 이를 종합할 때, 현 시세는 4.28억원 ~ 4.85억원 수준으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정 근거

감정가(4.21억원)가 최근 시세 하단(4.28억원)보다 약간 낮은 수준입니다. 유사 면적의 최고가 거래(4.85억원)와 비교하면 감정가 대비 상당한 시세 차익이 기대됩니다. 투자 가치, 현 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 시세 하단(4.28억원) 이상, 공격적으로는 시세 평균(약 4.56억원) 이상에서 입찰 경쟁이 예상됩니다.

9.4. 권장 입찰가 범위

현 시세 및 감정가를 고려하여, 권장 입찰가는 440,000,000원 ~ 460,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 시점의 경쟁 상황 및 경매 진행 유무에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.