나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8840 [1] 경상북도 영천시 망정동 129 영천망정1단지1주공아파트 101동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 야사동 소재 ‘영천고등학교’ 동측 인근에 위치하는 『영천망정
1단지1주공아파트 제101동 제14층 제1401호 단위세대』로서 부근은 아파트단지, 근린생활
시설, 단독주택 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 부지까지 차량접근 용이하며, 서측으로 왕복 4차선의 '동부로'에 접하며, 북측인근에
왕복 4차선의 '호국로', 남동측으로 왕복 4차선의 '영화로'가 통과하며 인근에 시내버스
승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층건 중 14층 1401호 단위세대로서,
- 사용승인일 : 1997.04.08
- 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 장파지, 타일 등 마감,
- 창 호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 8미터, 북측
으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8840 (1)

소재지: 경상북도 영천시 망정동 129 영천망정1단지1주공아파트 101동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 53,300,000 원 (5천3백3십만원)

토지면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

건물면적: 39.99㎡ (약 12.09평) (전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 금호농업협동조합 (금OOO)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상북도 영천시 야사동 소재 '영천고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 서측으로 왕복 4차선의 '동부로'에 접하고 북측 인근에 '호국로', 남동측으로 '영화로'가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 단지는 서측 약 20미터, 남측 약 12미터, 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 부지는 제2종일반주거지역이며, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한300m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 금호농업협동조합의 강제경매 개시결정등기 (2025.08.04 접수)입니다. 이보다 앞선 권리는 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정혜정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-18

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 임차인의 권리관계 및 점유 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요: ' 라고 기재되어 있으나 상세 내용이 없어 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 영천시 망정동에 위치한 주공아파트 단지로, 주변에는 영천고등학교 등 교육시설과 함께 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

아파트 단지 인근으로 우로지 자연생태공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

인근 언하동과 망정동 경계 지역에는 언하공단이 조성되어 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 공단 인접성에 대한 민감도는 개인별로 다를 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 지역의 편의시설(마트, 병원 등)은 단지 내 또는 인근 상가를 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트벽식구조의 슬라브지붕 15층 건물 중 14층에 위치한 단위세대입니다.

* 사용승인일: 1997년 4월 8일 (건축 후 약 29년 경과)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지, 타일 등 마감

* 바닥: 장판지, 타일 등 마감

* 창호: 새시 창호 등 마감

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 영천망정1주공아파트

* 주소: 경상북도 영천시 망정동 129

* 준공년월: 1997년 4월

* 총동수: 3동

* 총세대수: 327세대

* 최고층수: 20층

* 최저층수: 1층

* 총주차대수: 189대 (지상 4대, 지하 5대)

* 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 (정혜정): 임차인 정혜정은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 다른 상황으로, 임차인의 실제 권리 관계, 점유의 정당성, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 이러한 특이사항은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

건물 노후도: 1997년에 사용 승인된 건물로, 약 29년의 건축 연령을 가지고 있습니다. 이에 따라 건축물 자체의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영천시의 주거지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 아파트 단지 자체도 327세대로 규모가 있으며, 우로지 자연생태공원 등 쾌적한 환경 요소도 존재합니다. 그러나, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인의 존재는 명도 과정에서 특별한 주의와 확인이 필요한 리스크 요인입니다. 또한, 1997년 준공된 건물의 노후화도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 입지: 영천시 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 주변 환경: 주요 도로 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 공원 등 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 상대적으로 낮은 실거래가: 최근 실거래가 자료를 보면, 동일 면적(39.99㎡)의 8층 아파트가 4,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가(5,330만원) 대비 투자 잠재력을 보여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,330만원이며, 유사 면적(39.99㎡)의 8층 아파트가 2026년 7월 1일 4,600만원에 거래된 바 있습니다. 본 물건은 14층으로 층수 이점이 있으나, '대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원)'이라는 특이사항은 명도 과정에서의 불확실성과 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 실거래가 4,600만원과 층수 이점을 고려하되, 임차인 관련 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 약 4,800만원~5,000만원 선에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 본인의 권리 분석 결과와 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.