나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8759 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1269 범물영남보성아파트 105동 7층709호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""범일중학교"" 북서 인근에 위치하며, 부근일대는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 대구지하철 3호선 ""범물역"" 및 버스승강
장 등이 소재하여 제반교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건중 제7층 제709호 단위세대로서,
-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
-창호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선, 남서측, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차선의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집
산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(범물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(지봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8759 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1269 범물영남보성아파트 105동 7층 709호

용도: 아파트

감정가: 295,000,000원

토지면적: 40.34㎡ (약 12.2평)

토지지분: 40.3365㎡ (약 12.2평)

건물면적: 84.39㎡ (약 25.5평)

건물지분: 84.385㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오상래 (추정)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""범일중학교"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

대상 아파트단지까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 대구지하철 3호선 ""범물역""과 다수의 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.건축물 정보

건물명: 범물영남보성아파트

동/호수: 105동 7층 709호

사용승인일: 1992년 8월 20일

총 층수: 15층 (본건 7층)

총 세대수: 442세대 (단지 전체 기준)

주차대수: 총 290대 (단지 전체 기준)

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2025년 7월 25일 접수된 강제경매개시결정 (갑4, 채권자 오상래)입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 6월 12일

확정일자: 2019년 6월 12일 (증액 부분 확정일자: 2021년 5월 20일)

배당신고일자: 2024년 1월 15일

대항력: 있음 (인수 대상)

1.2. 3.주요 권리 관계

을구 16번 주택임차권 (채권자: 오팔호, 금액: 230,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임대차보증금 2억 3천만원 중 일부(1천만원)는 2021년 5월 20일에 증액되었으며, 해당 증액 부분에 대한 확정일자는 2021년 5월 20일입니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 4.인수 보증금 (단, 이는 낙찰가의 산정에 영향을 미치는 금액입니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 실제 인수액은 배당 결과에 따라 변동 가능)

1.3. 상권분석

본건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 전형적인 주거 지역 상권에 속합니다.

인근 범물역을 중심으로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

범물초등학교, 범일중학교, 아이온유치원, 지봉초등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

범물역 인근 상권을 통한 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을구 16번 임차권입니다. 보증금 2억 3천만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 낙찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

* 건물 노후화

1992년 준공된 아파트로, 약 34년 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* (외부 검색 결과) 혐오시설

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 수성구 범물동의 역세권 아파트로, 교통 및 교육 환경이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

그러나 2억 3천만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당 후 잔액을 인수해야 하는 잠재적 위험이 있습니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

따라서 임차인의 배당 현황 및 최종 배당표를 면밀히 확인하여 실제 인수해야 하는 보증금액을 확정하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

대구지하철 3호선 범물역 초역세권으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 우수한 학군

초등학교, 중학교 등 교육시설이 밀집해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 도심 접근성

수성구 중심부에 위치하여 주요 도심 및 생활권 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(84.99㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 6월 1일에 200,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 295,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

또한, 230,000,000원의 인수 보증금이 존재하므로, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 잠재적 위험 요인과 인수 보증금 부담 가능성을 감안할 때, 보수적인 시각에서 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려할 때, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 인수 보증금액 산출을 위한 최종 배당표 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.