나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8815 [1] 경상북도 칠곡군 동명면 득명리 200 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호 1,2)는 경상북도 칠곡군 동명면 득명리 소재 "고지터마을" 내에 위치하며, 일련번호 3)은 경상북도 영천시 화산면 효정리 소재 "계곡지" 서측 인근에 각각 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 각종 근린생활시설, 각종 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 제반 주위환 경 보통시 됨.

교통상황

대상물건 일련번호 1,2)까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1): 남동향 경사지의 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 건[단독주택]부지로 이용중 임. - 일련번호 2): 남동향 경사지의 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형상에 가까운 토지로서, "전(휴경지)" 로 이용중 임. - 일련번호 3): 동향 경사지의 부정형 토지로서, "전(휴경지)" 로 이용중 임.

인접 도로상태

- 일련번호 1): 남동측 및 남서측으로 폭 약 4~6M의 포장도로와 접함. - 일련번호 2): 남서측으로 폭 약 4~6M의 포장도로와 접함. - 일련번호 3): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. - 일련번호 2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. - 일련번호 3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한400m(한육우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-10-13)<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 임.

제시목록 외의 물건

대상물건 기준시점 현재 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 (㉠~㉢)이 소재하는 바, 구조, 규모 등을 종합 고려하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 감정 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 감가수정은 관찰감가법을 병용하였으며, 실질적 소유 관계 및 일괄매각여부를 반드시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

대상물건 기준시점 현재 일련번호 2)는 귀 제시목록 및 공부상 지목이 "답" 이나, 현황 "전" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 조적조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건으로서, - 외 벽: 치장타일 및 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임. 일련번호 나) 조적조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건으로서, - 외 벽: 치장타일 및 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일, 몰탈 위 페인트 마감 등, - 바 닥: 콘크리트노출, 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

- 일련번호 가): 주택 등, - 일련번호 나): 창고 및 주택 등으로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8815 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 동명면 득명리 200

용도: 단독주택

감정가: 341,843,520원

토지면적: 542.00㎡ (약 164.06평)

건물면적: 165.72㎡ (약 50.15평)

건물 제시외면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 칠곡군 동명면 득명리 소재 "고지터마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Search Result 16]

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 무난한 편입니다. [cite: Search Result 16]

2.3. 도로상태

토지는 남동측 및 남서측으로 폭 약 4~6M의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite: Search Result 5, 17]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 권리 현황을 분석한 결과, 말소기준권리인 창선농업협동조합의 근저당(2024-05-27)보다 후순위의 가압류 및 강제경매 등 다수의 권리가 설정되어 있습니다. 경매 매각으로 인해 이러한 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정원희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-28

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 해당 임차인의 실질적인 거주 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 정후영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 해당 임차인의 실질적인 거주 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

- 임차인 정보는 개인정보 보호를 위해 성만 표기하며, 이름은 김 , 정 등으로 마스킹 처리합니다.

- 위 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 권리관계 및 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 칠곡군 동명면 득명리는 주로 단독주택과 농경지, 자연림이 혼합된 전원생활이 가능한 지역입니다. [cite: Search Result 16] 인근에 근린생활시설이 일부 있으나, 활발한 상업 활동보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 보입니다. [cite: Search Result 21, 27]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동명면 소재지에 마트, 은행 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있으며, 차량으로 약 5~10분 거리에 접근 가능합니다. [cite: Search Result 4, 21]

5.2. 교통

대중교통으로는 버스 노선이 운행되고 있으며, 차량 이용 시 대구 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이합니다. 다만, 주말에는 팔공산 관광객 등으로 인해 교통 정체가 발생할 수 있습니다. [cite: Search Result 16, 21]

5.3. 주변 시설

인근 지역에는 송림사, 동명지 수변생태공원 등 관광지가 있으며, 지역 특산물로는 부추, 한우 등이 있습니다. [cite: Search Result 21, 27]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없으나, 임차인의 법적 지위 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은 채권 관계의 복잡성을 시사할 수 있으며, 관련 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(㉠~㉢)이 포함되어 매각되므로, 건축물 현황 및 법적 지위를 명확히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획: 일부 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축사 관련 사업 등은 제한될 수 있습니다. [cite: Search Result 5, 17]

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 대규모 축사 허가 관련 주민 민원이나 과거 쓰레기매립장 설치 반대 사례가 있으나, 현재 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: Search Result 6, 15, 29, 33]

7. 종합 의견

본 물건은 대구 근교 칠곡군 동명면에 위치한 단독주택으로, 전원생활을 희망하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 넓은 토지 면적과 합리적인 감정가격을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 전 면밀한 분석과 주의를 요합니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 조건이므로, 현장 조사를 통해 모든 건축물의 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 근교 접근성: 대구광역시와 인접하여 직장인이나 은퇴 후 전원생활을 고려하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 합리적인 가격: 감정가격 대비 낙찰가율을 고려할 때, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 활용성: 넓은 토지 면적을 활용하여 주택 개조, 증축, 또는 텃밭 조성 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 경매 특성: 강제경매 물건으로, 권리관계 분석 후 안전하게 입찰한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 341,843,520원입니다. 주변 단독주택 시세 분석 결과, 유사 면적의 주택들이 3억 원대에서 4억 원대에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. [cite: Search Result 2, 4, 31]

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항으로 인해 명도 과정에서의 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 점을 감안할 때, 경쟁이 치열하지 않다면 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 90% 수준인 약 2억 5천 6백만원 ~ 3억 7백만원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현장 조사 결과, 임차인과의 협의 가능성, 그리고 경매 당일의 입찰 경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 철저한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 제외한 금액입니다.

* 실제 낙찰가는 현장 조사 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.