나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1002 [1] 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 자양면 보현리 소재 ""보현3리절골경로당"" 동측 인근에 위치하며,
부근일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 남측 근거리에 지방도인 별빛로가 소재하는 등 제반교통사정은
보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 남서측 하향 완경지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는 2필 일단지
의 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

기호(2) : 남서측 하향 완경지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는 부정형의
토지로서, 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) : 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

기호(2) : 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 토지 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립
승인지역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

기호(2) 토지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자 : 2017.11.03)
- 외벽 : 징크판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 내장타일 등 마감,
- 바닥 : 에폭시, 및 바닥타일 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 이중창입니다.

이용상태

기호(4) : 팬션으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

기호(4) : 공부상 단독주택이나 실제 팬션으로 이용중입니다.
공부상 지붕이 판넬아스팔트싱글지붕이나, 실제 징크판넬지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(담보권 실행과 관련하여 동 물건을 임의처분하거나 철거하여도 아무런 이의가 없다는 채무자겸소유자의 각서가 제출됨)
목록1 지상에 소재하는 어린이 놀이시설 매각제외
목록2 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
목록4 공부상 단독주택이나 실제 펜션, 공부상 판넬아스팔트슁글지붕이나 실제 징크판넬지붕

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1002 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495-7

용도: 단독주택 (실제 펜션으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 294,312,200원

토지면적: 1169.00㎡ (약 353.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 152.46㎡ (약 46.1평)

건물 제시외면적: 250.00㎡

토지 지분: 1169㎡

건물 지분: 152.46㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 자양면 보현리 소재 "보현3리절골경로당" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 한적한 농촌 지역입니다. 토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 남측 근거리에 지방도인 별빛로가 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 토지(기호 1,3)는 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하며, 토지(기호 2)는 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1~3)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한 300m, 전 축종 사육제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

토지 등기부 및 건물 등기부상 확인된 권리들을 종합해 볼 때, 말소기준권리는 2017년 11월 10일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 대구경북능금농업협동조합의 근저당권(2017.11.10.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 확인되지 않습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 558,172,113원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 안성일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-21, 대항력 없음.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 법률 검토를 통해 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

본건 소재지인 영천시 자양면 보현리 지역의 토지 실거래가는 평당 약 10만원에서 20만원 사이로 형성되어 있습니다(2026년 9월 기준, 자료). 이는 주로 농지 거래가격을 반영한 것으로 보입니다. 인근 지역(영천시 자양면)에서 단독주택 매물도 있으며, 2026년 9월 기준 464평의 답이 1.4억(평당 약 30만)에, 173평의 답이 4.9억(평당 약 28만)에 등록된 사례가 있습니다(자료).

본건과 유사한 행정구역 내에서, 2026년 9월에 소개된 94평의 대지에 16평 건물이 있는 단독주택이 3.2억원에 거래된 사례가 있습니다(자료).

본건의 감정가 294,312,200원은 이러한 주변 시세 및 본건의 건물 규모, 펜션으로의 이용 현황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

본건은 현재 펜션으로 이용 중이며, 주변의 자연환경이 양호하여 관광객 유치에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 지속적인 펜션 운영 또는 관련 사업으로의 확장 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 "보현3리절골경로당"이 위치하며, 주변은 농경지와 임야로 둘러싸인 전원적인 환경입니다. 편의시설 및 상업시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 환경

조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활 또는 펜션 운영을 하기에 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환 및 원상회복명령의 가능성이 있습니다.

* 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 실제 이용 현황과의 차이

* 공부상 용도는 단독주택이나, 실제로는 펜션으로 이용 중입니다.

* 공부상 지붕은 판넬아스팔트슁글이나, 실제로는 징크판넬지붕으로 시공되어 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관련

* 제시외 건물 포함 매각이나, 담보권 실행과 관련하여 채무자 겸 소유자가 임의처분 또는 철거해도 이의가 없다는 각서가 제출되었습니다. 다만, 이는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 목록1 지상에 소재하는 어린이 놀이시설은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 기타 주의사항

* 영천시 환경사업소에서 혐오시설로 인식되는 하수처리장의 이미지를 개선하려는 노력이 있습니다(자료). 본건과의 구체적인 인접성은 확인되지 않았으나, 지역 내 환경 시설에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 현황 조사 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 자양면 보현리에 위치한 토지 및 단독주택(실제 펜션) 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 현재 펜션으로 운영되고 있다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 제출 요건, 공부와 실제 이용 현황의 차이, 제시외 건물 관련 주의사항 등 인수 시 확인 및 조치가 필요한 사항들이 존재합니다. 주변의 자연환경은 우수하나, 지역 내 관리 용도 제한 및 잠재적 환경 시설에 대한 고려도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 즉시 펜션 영업이 가능한 상태로, 별도 공사 없이 인수 후 바로 수익 창출이 가능합니다.

* 보현산 인근의 수려한 자연환경과 조용한 입지를 보유하고 있습니다.

* 1169㎡(약 354평)의 넓은 토지를 활용한 추가 개발 또는 조경 활용의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,312,200원입니다. 유사 지역 내 거래 사례와 본건의 펜션으로서의 활용 가치, 제시된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

따라서 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 초기 분석에 기반한 것으로, 현장 답사, 권리관계 최종 확인, 주변 시세 재조사 등을 통해 최종 결정하는 것이 중요합니다.

인수해야 할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.