나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8776 [1] 대구광역시 북구 팔달동 449 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 팔달동 소재 ‘매천대교’ 북서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 창고시설 및 제조업소 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 지면은 대체로 평탄하며 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 5~6미터, 북측으로 폭 약 3~4미터 및 남측으로 폭 약 2~3미터의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조(2층 : 경량철골조) 기타지붕 2층 건물로서
주기둥 : H-Beam (350*200mm외),
층고 : 약8미터(처마고 기준),
외벽 : 샌드위치판넬 마감 등,
내벽 : 샌드위치판넬 마감, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 하드너, 콘크리트 노출 및 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층은 소매점, 2층은 사무실로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""현황도(지적 및 건물개황도)""에서와 같이 '제시외건물(㉠~㉢)'이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 일부(약 20㎡) 현황 도로 감안 평가

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8776 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 소재지및토지정보

* 소재지: 대구광역시 북구 팔달동 449

* 용도: 근린시설

* 토지면적: 499.00㎡ (약 150.95평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역

1.3. 건물정보

* 건물면적: 360.56㎡ (약 109.00평)

* 건물지분: 360.56㎡

* 건물제시외면적: 59.50㎡ (약 18.00평) - 제시외 건물 포함 매각

* 건축구조: 일반철골구조 (2층: 경량철골조)

* 건물용도: 1층 소매점, 2층 사무실

* 총연면적 (건물+제시외): 420.06㎡ (약 127.00평)

1.4. 감정가및면적

* 감정가: 1,308,700,400원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 일부(약 20㎡) 현황 도로 감안 평가

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 대구광역시 북구 팔달동 소재 ‘매천대교’ 북서측 근거리에 위치합니다.

* 부근 일대는 단독주택, 창고시설 및 제조업소 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 정도입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상황

* 동측으로 폭 약 5~6미터, 북측으로 폭 약 3~4미터, 남측으로 폭 약 2~3미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자및채무정보

* 본건의 채권자는 중소기업은행(중OOOOO)입니다.

* 등기부채권 총액(토지): 약 28억 8천만원

* 등기부채권 총액(건물): 약 28억 6천만원

3.2. 등기부현황

* 말소기준권리: 2024년 02월 21일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권금액 1,200,000,000원)입니다.

* 이 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전 및 보존 등기 기록은 말소되지 않은 상태로 남아 있습니다.

3.3. 임차인현황

* 총 4명의 임차인이 확인되며, 이들 모두 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않음을 의미하나, 대항력의 효력은 별도로 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* (주) : 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2020-09-07.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1999-06-21.

* 임 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2023-11-03.

* 주식회사 : 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2017-01-20.

* 비고: 각 임차인의 정확한 임대차 계약 내용 및 법적 효력에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종및용도

* 본건은 '근린시설' 용도로, 1층은 소매점, 2층은 사무실로 현재 이용 중입니다.

* 주변 환경은 단독주택, 창고시설, 제조업소 등이 혼재되어 있어, 지역 특성에 맞는 업종 선택이 가능합니다.

4.2. 주변상권특성

* ‘매천대교’ 인근에 위치하여 지역 주민 및 인근 산업 시설 종사자들을 대상으로 하는 상권으로 형성될 잠재력이 있습니다.

* 인접한 창고시설 및 제조업소와 관련된 업종이나 지원 시설에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

* 일반 대중교통 사정이 보통 수준으로, 시내 접근성은 확보될 것으로 보입니다.

5.2. 주거환경

* 주변이 단독주택과 상업/공업 시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경으로서의 쾌적성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

* 총 4명의 임차인 모두 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 보증금이 0원이거나 미상인 임차인이 다수 있음에도 대항력이 있다는 점, 그리고 보증금 1,000만원이 있는 임차인의 경우 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와의 상충 가능성은 법률적 검토를 요합니다.

* 임대 관계 미상인 점을 고려하여, 실제 임대차 계약 내용을 철저히 조사하는 것이 중요합니다.

6.2. 물건특이사항

* 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 관계 및 총 채무 규모를 추가 확인해야 합니다.

* 제시외 건물(약 18평)이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 부분에 대한 활용 및 관리 계획이 필요합니다.

* 물건 일부(약 20㎡)가 현황 도로로 사용되고 있어, 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리관계리스크

* 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 등기부상 명확히 확인되지 않은 지상권 등)가 존재하는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 대구광역시 북구에 위치한 근린시설로, 상권 및 지역 특성을 고려할 때 소매점 및 사무실 용도로 활용 가능한 물건입니다. 높은 감정가와 함께 다수의 채권 및 임차인 관련 권리가 복잡하게 얽혀 있어, 권리분석에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 명도 및 인수 비용 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 제시외 건물 포함 및 일부 도로 점용 등 물건 특이사항도 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자포인트

* ‘매천대교’ 인근의 입지적 장점을 활용하여 지역 기반 상권 개발 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 다양한 업종 및 사업 규모에 적용 가능합니다.

* 제시외 건물 포함으로 전체적인 활용 면적이 증대됩니다.

9. 예상입찰가

9.1. 감정가대비산정

* 본건의 감정가는 1,308,700,400원입니다.

* 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 잠재적 리스크(임차인, 도로 점용 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 통상적인 경매 낙찰가율(60~80%)을 적용할 경우, 7억 8천만원 ~ 10억 4천만원 범위에서 잠재적인 낙찰가 형성을 예상해 볼 수 있습니다.

9.2. 권리인수여부고려

* 제시된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'이므로, 낙찰자가 임차인 보증금을 직접 인수하는 비용은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 충분한 예비 자금을 확보하는 것이 좋습니다.

* 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 유찰 가능성도 염두에 두고 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.