나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1016 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 지하1층범어1번가엘107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동에 소재하는 ""범어숲화성파크드림에스 지하1층 범어1번가
엘107호"" 단위상가로서, 부근은 아파트단지ㆍ상가ㆍ사무소ㆍ관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 서측으로 동대구대로, 남측으로 달구벌대로ㆍ대구도시철도
2호선이 통과하고 있으며, 교통시설과의 접근성ㆍ대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은
대체로 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지하4층 지상35층건 중
지하1층 범어1번가 엘107호 단위상가로서
(사용승인일 :2013.09.25)

- 외 벽 : 외장석, 콘크리트위 페인팅 등 마감
- 내 벽 : 구분벽체, 내부 인테리어 등 마감
- 바 닥 : 바닥재 등 마감

이용상태

집합건축물대장상의 용도는 ""근린생활시설""임.

설비내역

공동위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 승강기설비, 엘리베이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향 경사지에 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, ""공동주택, 업무시설, 근린생활
시설""부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로인 동대구로, 남측으로 폭 약 15미터 포장도로, 동측으로 폭 약 11
미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용),
광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(동천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타
① 본건 상가의 위치확인은 ""건축물현황도(평면도)""에 의거하여 확인하였습니다.

② 본 상가는 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인
하지 못하였는 바, 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2025.10.13.까지 공용부분에 대한 관리비 9,500,610원 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1016 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 지하1층범어1번가엘107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 430,000,000원

* 토지면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

* 토지지분: 13.1564㎡ (약 3.98평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 75.44㎡ (약 22.82평)

* 건물지분: 75.4425㎡ (약 22.82평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 범어동에 소재하며, 부근은 아파트단지, 상가, 사무소, 관공서 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 서측으로 동대구대로, 남측으로 달구벌대로 및 대구도시철도 2호선이 통과하여 교통시설과의 접근성 및 대중교통 이용이 대체로 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브 지붕 지하4층 지상35층 건물 중 지하1층에 위치한 상가입니다. 사용승인일은 2013년 9월 25일입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 광대로인 동대구로, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 11미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 11일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을3)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소유권 변동:

* 2014년 11월 28일 권혁찬에게 소유권 이전되었습니다.

* 2016년 10월 11일 서성임에게 소유권 이전되었습니다.

* 기타 권리 내역:

* 농협은행주식회사 근저당권 (2016.10.11. 접수, 금376,800,000원) - 말소 예정

* 박재겸 근저당권 (2023.04.20. 접수, 금150,000,000원) - 말소 예정

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2025.04.10. 접수, 금6,263,636원) - 말소 예정

* 농협은행 임의경매 (2025.07.31. 접수, 348,136,612원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 533,063,636원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 경우, 임차인 현황상 별도의 보증금이나 차임이 미상인 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 현황 파악이 어려웠으므로, 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건물은 아파트 단지, 다양한 상가, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있는 대구 수성구의 핵심 상권 지역에 위치합니다.

* 건물 용도 및 구성: 집합건축물대장상 용도는 "근린생활시설"이며, 본건은 지하 1층에 소재합니다. 본 건물(범어숲 화성파크드림S)은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 대규모 주상복합 단지입니다.

* 접근성: 대로변에 인접해 있어 외부에서의 가시성이 좋으며, 유동인구 및 차량 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대구도시철도 2호선(수성구청역 또는 동대구역 인근) 및 다수의 시내버스 노선을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 상대보호구역으로 지정된 동천초등학교가 위치해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 주요 시설: 동대구역(KTX, 지하철, 복합환승센터)이 인접하여 교통 및 상업 인프라가 뛰어나며, 주요 간선도로 접근성이 매우 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 10월 13일까지의 공용부분 관리비 9,500,610원이 미납된 상태입니다. 이는 낙찰 후 인수하여 부담해야 할 가능성이 높은 금액이므로, 입찰 전 반드시 확인 및 정산 계획을 세워야 합니다.

* 지하층 상가: 본건은 지하 1층에 위치하여 지상층에 비해 집객력이나 가시성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현장 조사를 통해 임대차 관계 및 임대료, 보증금 등의 세부 내용을 파악하지 못했습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 광로1류, 소로1류, 소로3류, 중로3류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 규제를 받습니다. 이러한 규제 사항은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으나, 본건 매각과는 직접적인 연관성은 적어 참고 사항으로 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 핵심 상권에 위치한 지하 1층 근린상가로, 우수한 교통망과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만 상당 금액의 미납 관리비가 존재한다는 점과 지하층이라는 입지적 한계, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 부담 가능성은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

향후 상권 활성화 및 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 투자 시에는 미납 관리비 처리 비용 및 명도 비용 등을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 계산하여 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대구의 주요 상권인 수성구 범어동, 대로변 사거리 코너에 위치하여 높은 유동인구 및 접근성을 자랑합니다.

* 뛰어난 교통망: 대구 도시철도 2호선 및 주요 간선도로 인접으로 최상의 교통 환경을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 수익형 부동산으로서의 가능성: 적절한 임대 전략을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 430,000,000원을 기준으로 하되, 물건 고유의 특성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 9,500,610원의 미납 공용 관리비 부담을 반드시 반영해야 하며, 지하 1층이라는 입지적 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용까지 고려하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 공실률, 예상 가능한 임대료 수준, 관리비 정산 비용, 명도 예상 비용 등을 면밀히 조사하고 분석하는 과정이 선행되어야 합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 수치를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.