나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1003 [1] 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 자양면 보현리 소재'보현3리절골경로당'동측인근에 위치하며,주위일
대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3),(7),(9): 남서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는
사다리형의 토지로서 ""단독주택부지""로 이용중임.
기호(5),(6): 남서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는 부정형의
토지로서 도로로 이용중임.
기호(11): 남서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는 세장형의 토
지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(9): 북동측으로 폭 약 4미터내외의 포장도로와 접함.
기호(3),(7): 남서측으로 폭 약 4미터내외의 포장도로와 접함.
기호(5),(6),(11): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~11): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승
인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4,8,10) 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서
-외벽: 드라이비트 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 마감
-바닥: 강화마루, 일부 타일 등 마감
-창호: 하이새시이중창호임.

이용상태

기호(2,4,8,10): 팬션으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 데크시설, LPG 가스시설, 전기판넬에 의한 난방설비 등이 되어 있
음.

부합물 및 종물

붙임'지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(2,4,8,10): 공부상 단독주택이나 실제 팬션으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 기호(2,4,8,10)건물내에 각각 다락이 소재하고 있음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1003 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대경사과원예농업협동조합 (채권액: 169,516,598원)

1.2. 물건 개요

소재지: 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495번지 외 3필지

용도: 단독주택 (현황: 펜션으로 이용중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 총 1,826.00㎡ (약 552.4평)

건물면적: 총 235.78㎡ (약 71.3평)

건물 개요:

- 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 4개 동 (건물번호 2, 4, 8, 10)

- 건물 2: 60.84㎡

- 건물 4: 46.24㎡

- 건물 8: 67.86㎡

- 건물 10: 60.84㎡

- 건축물대장상 용도는 단독주택이나, 현황은 펜션으로 이용 중임.

제시외 건물: 14.10㎡ (매각에 포함)

1.4. 감정가

총 감정가: 370,226,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 영천시 자양면 보현리 소재 '보현3리절골경로당' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 산림 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한300m, 전 축종 사육제한), 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 6월 28일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 별도 등재 권리 없음)

소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 이에 기한 대구지방법원 2025타경1003 임의경매개시결정이 말소될 예정입니다. 소유권이전(매매) 및 보존 등기는 소멸되지 않습니다.

등기부채권 총액: 240,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 권리 관계를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌 및 산림 지역에 위치하고 있으며, 인근에 단독주택과 농경지가 분포하고 있습니다. 현재 펜션으로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 지역 관광 자원과의 연계 또는 전원생활을 위한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주위 환경이 복잡한 상업 지역이 아니므로, 조용하고 한적한 입지를 선호하는 수요층에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/혐오시설

현재 제공된 정보만으로는 주변 편의시설이나 혐오시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 소규모 지역 상점이나 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 혐오시설 유무에 대해서는 현장 조사 및 추가적인 지역 정보 검색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물감정평가요약에 따르면, 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있으며, 이는 매각에 포함됩니다. 제시외 건물의 정확한 현황, 면적, 이용 상태 및 법적 하자 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (건물 제시외면적 14.10㎡)

6.2. 건축물 용도와 공부상 용도 차이

건축물대장상 용도는 단독주택이나, 실제 펜션으로 이용되고 있어 용도 불일치 문제가 있습니다. 향후 건물 용도 변경 또는 유지 시 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

임대관계 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특성 요약

본 물건은 경상북도 영천시의 비교적 한적한 지역에 위치한 4개 동의 건물과 넓은 토지를 포함하는 부동산입니다. 현재 펜션으로 운영 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함되는 특징이 있습니다. 권리 관계는 비교적 깨끗하여 인수되는 권리가 없으나, 임대 관계 미상 및 공부상 용도와 현황의 차이는 유의해야 할 점입니다.

7.2. 향후 전망

넓은 토지와 다수의 건물을 활용하여 펜션 사업을 지속하거나, 전원주택 부지로 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다. 보전관리지역이라는 점을 감안할 때, 대규모 개발보다는 소규모 활용에 적합하며, 지역의 자연 환경과 연계한 관광 사업 등 잠재력이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

- 넓은 토지 면적: 1,826.00㎡ (약 552.4평)으로 활용도가 높음.

- 다수의 건물: 4개 동의 건물과 제시외 건물 포함으로 다양한 용도 활용 가능.

- 권리관계 양호: 인수되는 권리 없어 명확한 권리 확보 가능.

- 임차인 인수 부담 없음: 인수 보증금 0원으로 초기 투자 부담 완화.

8.2. 기회

- 펜션 사업 지속 또는 신규 운영: 현재 펜션으로 이용 중인 점을 활용.

- 전원주택 부지 활용: 넓은 토지를 활용한 단독주택 건축 가능 (지역 법규 확인 필요).

- 제시외 건물 활용: 포함된 제시외 건물의 정비 및 활용.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 부동산 시세를 종합적으로 고려했을 때, 영천시 자양면 보현리의 단독주택 및 펜션 매물은 토지 면적, 건물 상태, 위치 등에 따라 가격 편차가 있습니다. 본 물건의 경우, 넓은 토지와 펜션 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 고려할 때, 감정가 370,226,800원 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 최근 유사 지역의 거래 사례를 추가적으로 조사하여 정확한 시세 파악이 필요하며, 특히 유사한 규모의 펜션이나 전원주택 부지의 거래 가격을 참고하는 것이 중요합니다. (검색 결과, 해당 지역의 유사 펜션이나 단독주택 매물의 평균 시세는 평당 15만원 ~ 30만원 선으로 추정되나, 구체적인 매물 비교가 필요합니다. 이는 토지 가격만을 고려한 것이며, 건물 가치 및 부대 시설에 따라 달라질 수 있습니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 또한, 넓은 토지와 펜션으로 활용 가능한 건물이 있다는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 감안할 때, 예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 95% 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 296,000,000원 ~ 351,000,000원

최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 입찰 참여 경쟁률, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.