나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51597 [1] 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1285-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 ‘대산3리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 전, 답 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(2013-12-02), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 드라이비트마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
바닥 : 장판지 및 일부 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 계단실 등,
2층 : 다가구주택(4가구),
3층 : 다가구주택(4가구),
4층 : 다가구주택(2가구)임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(2) 4층에 본건의 부합물 및 종물에 해당하는 제시외건물 ㉠이 소재하여 이를 개략적으로 실측하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 한 바, 경매진행시 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51597 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1285-7 (신주소: 충청남도 서산시 가로림로 98-7)

용도: 다가구주택

감정가: 499,273,200원

토지면적: 252.00㎡ (약 76.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 418.42㎡ (약 126.59평)

건물 지분: 418.42㎡

건물 제시외면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박세원

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

주의사항: 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함.

특수물건정보: 공동담보, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 ‘대산3리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 전, 답 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2013-12-02), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 홍승기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-29

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 추가 부담 가능성에 대한 세심한 주의가 필요합니다.

3.2. 토지 등기부 요약

접수일자 2007-06-07: 소유권이전(매매) - 노수흥

접수일자 2024-10-29: 근저당권 - 박세원 (말소기준권리, 채권금액 20,000,000원)

접수일자 2025-08-06: 임의경매 - 박세원 (채권금액 20,000,000원)

등기부채권 총액: 20,000,000원

3.3. 건물 등기부 요약

접수일자 2007-06-07: 소유권보존 - 노수홍

접수일자 2024-10-22: 근저당권 - 박세원 (말소기준권리, 채권금액 20,000,000원)

접수일자 2025-08-06: 임의경매 - 박세원 (채권금액 20,000,000원)

등기부채권 총액: 20,000,000원

3.4. 권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 22일자 근저당권으로, 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 홍승기가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 법적으로 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 금액이 0원으로 명시된 점은 특이사항으로, 실제 인수 여부 및 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

본건은 공동담보 물건으로, 본 물건 외에 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 해당 물건의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

서산시 대산읍은 대규모 석유화학단지(HD현대오일뱅크, LG화학, 롯데케미칼, 한화토탈에너지스 등)가 밀집한 지역으로, 단지 내 기업체 및 관련 산업 종사자들의 주거 수요가 상당할 것으로 예상됩니다. 특히 현대대죽2일반산단이 2030년 가동 예정으로, 해당 지역의 산업 확장 및 근로자 유입이 지속될 전망입니다. 이러한 산업적 배경은 다가구주택의 임대 수요를 뒷받침하는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 최근 이란 전쟁 여파 등으로 인해 일부 상권이 침체되거나 공장 가동률이 하락하는 추세도 나타나고 있어, 단기적인 외부 요인에 따른 영향을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 대산읍 대산리 인근에는 주민 편의를 위한 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다. 차량을 이용하면 대산3리마을회관 인근에 위치하며, 대산읍 내에 마트, 병원, 주민센터 등의 편의시설이 분포되어 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 또한, 지역 내 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 더불어, 대산읍은 해미읍성, 간월암, 황금산 등 역사 문화 및 자연 경관을 즐길 수 있는 관광 명소들이 인근에 분포하고 있어, 여가 및 문화 활동 또한 가능합니다. 서산시 자체적으로도 소각장을 체험관광형 시설로 개발하는 등 환경시설의 복합적인 활용을 시도하고 있으며, 이는 지역의 새로운 명소로 자리매김할 가능성을 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대항력 있는 임차인 홍승기가 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 법적 해석 및 실제 인수되는 보증금 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

공동담보 물건이므로, 본건 외 타 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과에 따라 본 물건의 명도 등에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

감정평가서에 명시된 제시외 건물(㉠)이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 철거, 명도 또는 별도의 처리 방안에 대한 비용과 노력이 수반될 수 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 내부 이용 현황은 4층에 걸쳐 총 10가구의 다가구주택으로 사용 중인 것으로 파악되어, 실제 건축물대장과의 차이에 따른 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

대산읍 대산리에는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 신축 또는 증축 관련 제한이 있습니다.

서산시 대산읍 지역은 대규모 석유화학단지와 인접해 있어, 해당 산업 단지의 경기 변동성 및 환경 문제에 영향을 받을 수 있습니다. (예: 중국산 저가 공세로 인한 상권 침체 우려 등).

다만, 현재까지 파악된 바로는 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 인근에 없는 것으로 보입니다. (최근 서산시에서 자원회수시설을 관광명소화하는 사업이 진행 중이나, 이는 본 물건과는 직접적인 관련이 적습니다.).

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 대산읍이라는 지역적 특성을 고려할 때, 대규모 석유화학단지 종사자들의 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 다가구주택입니다. 토지 면적 대비 건축 연면적이 넓어 활용도가 높으며, 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금/차임의 0원 기재, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 등은 명확한 사전 조사와 법률 검토를 요하는 사항입니다. 공동담보 물건이라는 점 역시 잠재적 위험 요소이므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

지역 내 풍부한 산업 인력으로 인한 꾸준한 주거 수요 기대.

토지 면적(252㎡) 대비 넓은 건축 연면적(418.42㎡)으로 높은 활용도.

다수의 글로벌 석유화학 기업이 입지한 대산 지역의 산업적 성장 잠재력.

도시지역, 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산출하기 어렵습니다. 정확한 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

1. 인근 부동산 시장 조사를 통한 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 확인.

2. 건물 내부 상태, 수리 필요 정도, 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 산정.

3. 제시외 건물(㉠)의 처리 방안 및 관련 비용 추정.

4. 임차인 홍승기 씨와의 직접 면담을 통한 실제 점유 현황 및 보증금/차임 관련 구두 약정 등 추가 정보 확보.

5. 공동담보물의 현황 및 예상 낙찰가 파악.

위 정보들을 종합적으로 분석한 후, 예상되는 명도 비용, 수리 비용, 투자 수익률 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가(499,273,200원) 및 인수 보증금 0원을 참고하여 추가적인 시장 분석을 통해 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.