나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20300 [1] 충청남도 공주시 유구읍 추계리 378-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 추계리 소재 '덕암교' 동측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 단독주택, 전, 답 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 로폭 약4미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법> 등임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층건물로서,
- 외벽 : 붉은치장벽돌 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 새시 창호
- 바닥 : 장판지 깔기 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정서상 제시외 건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경20300 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 공주시 유구읍 추계리 378-3이며, 단독주택으로 사용 중입니다.

감정가는 62,220,000원입니다.

토지 면적은 261.00㎡ (약 78.95평)이고, 건물 면적은 82.50㎡ (약 24.96평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ 또한 매각에 포함됩니다.

건축물대장상 건물 용도는 단독주택이며, 철근콘크리트 지붕의 벽돌조 건물로 1991년 6월 11일 사용승인되었습니다.

주소는 충청남도 공주시 유구계봉길 37 (유구읍 추계리)입니다.

2. 입지조건

본 건은 충청남도 공주시 유구읍 추계리 소재 '덕암교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

물건지 남서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 25일 접수된 한황흠 명의의 근저당 (을3)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

임차인 현황으로는 한황흠 씨가 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자는 2025년 3월 6일입니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

유구읍 추계리는 전, 답, 임야와 단독주택이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근에 유구전통시장, 유구색동수국정원 등 지역 명소가 있어 관광객들의 방문이 있을 수 있습니다.

다만, 해당 지역은 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 분포되어 있을 것으로 보입니다.

주변 시세 파악을 위해서는 유사 단독주택 매물의 거래 사례를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

인근에 유구읍사무소 및 유구전통시장이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

유구색동수국정원, 유구섬유역사전시관 등 지역 관광 자원이 있습니다.

주변에 오염시설이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

대중교통 이용 시 버스정류장이 인근에 위치해 있으나, 주요 도심으로의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 매각에 포함되므로, 현장 확인을 통해 해당 건물의 법적 문제(예: 불법 건축물 여부) 및 관리 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

건물의 사용승인일이 1991년으로 오래되어, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 공장 설립 관련 규제를 받을 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 유구읍에 위치한 단독주택으로, 권리관계가 비교적 명확하며 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 경매 물건입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함되어 있어 활용 가능성이 있습니다.

주변 환경은 조용하고 한적한 편이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

다만, 건물의 노후화, 제시외 건물의 현황 파악, 그리고 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

감정가 대비 저평가될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

추계리는 계획관리지역으로 향후 지역 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

제시외 건물 포함 매각으로, 추가적인 공간 활용을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본 물건의 감정가는 62,220,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 단독주택의 최근 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 그리고 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 환경 조사가 선행되어야 합니다.

잠재적 가치를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 대략 43,500,000원에서 49,700,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.