나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3722 [1] 대전광역시 서구 월평동 302 황실타운 상가동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 월평동 소재 ""갑천중학교"" 동측(기호 가) 및 서측(기호 나)에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설로 이루어진 주거지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장, 대전지하철1호선 등 제반 교통이용편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

기호 가)
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제1층 제104호로,
(사용승인일자: 1994.02.25)
외벽: 외장판넬 등 마감,
내벽: 내부 인테리어 등 마감이며,

기호 나)
철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제2층 제220호로,
(사용승인일자: 1994.02.01)
외벽: 타일붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 등 마감임.

이용상태

기호 가), 기호 나) 공히 집합건축물관리대장상 생활편익시설이며 현황은 판매시설임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 아파트 및 아파트 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 대로 및 중로 등에 접하였으며, 도로상태 및 주차여건 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

월평동 302 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

월평동 311 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3722 (1)

소재지: 대전광역시 서구 월평동 302 황실타운 상가동 1층 104호

용도: 근린상가 (현황 판매시설)

감정가: 202,000,000원

토지 면적: 12.19㎡ (약 3.7평)

토지 지분: 12.194㎡ (약 3.7평)

건물 면적: 24.42㎡ (약 7.4평)

건물 지분: 24.42㎡ (약 7.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이원농업협동조합 (이OOOOOOO)

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 월평동에 위치하며, "갑천중학교" 동측 및 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있고 대전지하철 1호선 갈마역 이용이 편리하여 전반적인 교통 편의성이 우수합니다.

본건 주변으로 대로 및 중로 등 주요 도로와 접하고 있어 접근성이 좋으며, 주차 여건 또한 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 1일 접수된 이원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

집합건물 등기부등본 상 소유권 변동 내역 및 근저당, 임의경매 등기사항이 확인됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 접수일자 1994-07-14: 공유자전원의지분전부이전

* 접수일자 2022-07-07: 소유권이전 (협의분할에 의한 상속)

* 접수일자 2023-06-01: 근저당권 (이원농업협동조합, 117,000,000원) - 말소기준권리

* 접수일자 2024-12-26: 근저당권 (이원농업협동조합, 19,500,000원)

* 접수일자 2025-08-05: 임의경매 (이원농업협동조합, 106,340,193원)

등기부채권 총액은 136,500,000원입니다.

해당 물건은 집합건축물 관리대장상 생활편익시설이며, 현황은 판매시설로 이용되고 있습니다.

4. 상권분석

본건은 대전 월평동 소재 황실타운 상가동 내에 위치한 근린상가입니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 상업 시설이 복합된 주거 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

황실타운은 아파트 단지와 함께 상가 부지로 이용되고 있으며, 본건은 1층에 위치하여 접근성이 용이합니다.

주요 용도는 집합건축물 표제부상 제1종근린생활시설으로 분류되어 있으나, 현재는 판매시설로 운영 중입니다.

5. 생활정보

본건은 대규모 아파트 단지와 인접해 있어 주민들의 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

인근에 갑천중학교, 서대전고등학교 등 다수의 학교가 위치해 있으며, 대전지하철 1호선 갈마역이 도보 약 5~15분 거리에 있고 대전월평중학교, 대전월평중학교, 월평역도 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

이마트 트레이더스 월평점, 이마트 둔산점, 갤러리아백화점 등 쇼핑 시설과 CGV 둔산점 등 문화 시설도 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 현황: 박화정 (전입/사업일자: 2023-09-04, 확정/배당신고일자: 2025-08-26)

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임대관계: 현재 임대 관계는 미상으로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후화: 본 건 건물의 사용 승인일자가 1994년으로 약 30년이 경과하였습니다. 이에 따라 향후 건물 유지 보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 건이 속한 토지(월평동 302)는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 공동주택용지 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 상가 용도와 관련하여 직접적인 행위 제한은 확인되지 않으나, 전반적인 지역 개발 및 이용 계획을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

대전 서구 월평동의 황실타운 상가 건물은 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖춘 주거지 내 상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점 또한 매력적인 요소입니다.

다만, 건물 연식에 따른 관리 필요성과 현재 임대 관계 미상이라는 점을 고려하여, 신중한 현장 조사를 거쳐 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 단지 내 대규모 아파트 거주민을 고정 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 상가로 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 소멸되어 추가 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 현황 판매 시설: 집합건물상 근린생활시설이나 현재 판매시설로 운영 중으로, 향후 업종 변경 등의 유연성이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 202,000,000원입니다.

모든 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

실제 투자 가치와 수익률을 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 일반적인 경매 낙찰가율(70~80% 범위)을 고려할 때, 약 141,400,000원에서 161,600,000원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다. 이는 시세, 시장 상황, 본건의 실제 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.