나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10186 [1] 충청북도 옥천군 청성면 구음리 122-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 구음리 소재 ""구음2경로당"" 북서측 근거리에 위치하며,
본건 주위는 산간 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시
제반 대중 교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로 묵전으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 본건 토지
상에 소재하는 자생활수목은 거래관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을 고려하여
토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 영동지원 2025타경10186 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026-02-11

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 옥천군 청성면 구음리 122-3

용도: 전 (밭)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2492.00㎡ (약 753.9평)

건물 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 정보

감정가: 39,872,000원

1.5. 매각 대상

토지 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 구음리 소재 ""구음2경로당"" 북서측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 산간 농경지대임. 청성면은 옥천군에서 면적은 가장 넓지만 인구 감소와 고령화가 심화되어 상권 형성이 어려운 지역으로, 주민들은 생필품 구입을 위해 인근 청산면이나 옥천읍으로 이동하는 경우가 많음.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 제반 대중 교통 상황은 열세함. 옥천버스의 501번/502번 노선이 청산면 방면으로 운행하며 청성면 소재지를 경유하지만, 배차 간격이 길고 접근성이 좋지 않을 수 있음.

2.3. 도로 상태

지적도상 맹지임. 이는 토지 이용 및 접근에 상당한 제약을 줄 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 2008-09-30, 근저당, 이원농업협동조합, 37,000,000원

3.2. 총 채권액

등기부 채권 총액: 210,924,990원

3.3. 소멸되지 않는 권리

제공된 등기부 요약상 모든 권리가 말소된 것으로 표시되어 있어, 인수할 권리는 없어 보임. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"라는 언급이 있어, 혹시 모를 지상권의 존재 가능성을 염두에 두어야 함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 가능성

본건이 위치한 구음리는 농업이 주를 이루는 산간 지역으로, 주변의 개발 가능성은 높지 않음. 지역 주민들이 자체적으로 협동조합을 설립하고 팝업 장터를 운영하는 등 지역 상권을 활성화하려는 노력이 있으나, 이는 상권이 미약함을 방증함.

4.2. 지역 특성

산간 농경지대로, 농업 활동이 주된 지역 특성을 보이며, 인구가 감소하고 고령화가 심화되는 추세임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 부족함. 농경지대임을 감안할 때, 인근 마을의 기본적인 편의시설은 이용 가능하나, 생활에 필요한 생필품이나 먹거리를 구하기 위해 인근 청산면이나 옥천읍으로 이동해야 할 가능성이 높음.

5.2. 교육 및 의료 시설

자료상 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 부족함. 청성초등학교가 있으나, 일부 분교는 폐교되었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있으므로, 입찰 전 관할 관청에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 토지 이용 및 현황

부정형 급경사지로 현재 묵전으로 이용 중이며, 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 경계 및 측량

인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량이 반드시 필요함. 측량 비용이 발생하며, 예상치 못한 경계 분쟁의 가능성이 있음.

6.4. 개발 제한

본건은 보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따름.

6.5. 혐오시설 관련 지역 환경

청성면 일부 지역이 대청호 관련 비규제지역으로 묶여 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 입주가 이어지고 있다는 보도가 있음. 본건은 수질보전특별대책지역으로 지정되어 직접적인 혐오시설 입주 제한이 있을 수 있으나, 해당 지역의 전반적인 환경 문제 및 주민들의 인식은 간접적인 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 청성면 구음리에 위치한 밭으로, 산간 농경지대의 특성을 가지고 있습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 매우 열악하며, 지적도상 맹지로서 접근성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 토지는 부정형에 급경사를 이루고 있으며 묵전으로 이용 중이고, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 요구됩니다. 특히 농지 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 보전관리지역 외 각종 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 권리상 인수할 사항은 없는 것으로 보이나, 이러한 토지 자체의 물리적 조건 및 법적 제한 사항, 그리고 농지 취득 요건을 신중하게 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 농업용 토지로서의 활용 가능성.

* 지역 개발 정책 및 농업 관련 지원 사업 활용 시 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 자체의 물리적 제약(급경사, 맹지, 불분명한 경계)과 더불어 농지취득자격증명 발급이라는 특수 요건, 그리고 보전관리지역 등 다수의 개발 제한으로 인해 활용 가치가 높지 않을 것으로 판단됩니다. 또한, 농경지로서의 가치 외에 다른 용도로의 개발 가능성이 매우 낮습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 제시된 감정가 39,872,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 낙찰을 위해서는 주변 농지 시세, 측량 비용, 농지 취득 관련 절차 이행 비용, 그리고 향후 활용 계획에 따른 추가 비용 등을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인과 전문가의 추가적인 조언을 구하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.