나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3893 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 110-33 하이브레드 오피스텔 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 '청원구청' 남동측 인근에 위치하는 구분건물(하이브레드 오피스텔 제5층 제507호)로, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 제15층 건내 제5층 제507호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

우암동 109-7 : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 부설주차장으로 이용중임.
우암동 110-33: 인접지 대비 등고평탄한 가장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
우암동 109-13: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 평지로서, 부설주차장 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태등

우암동 109-7 : 동측 및 남측으로 각각 노폭 8M 및 10M 내외의 포장도로에 접함.
우암동 110-33: 동측, 북측 및 서측으로 각각 노폭 약25M, 10M 및 8M 내외의 포장도로에 접함.
우암동 109-13: 동측으로 노폭 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

우암동 109-7 :도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임.
우암동 110-33 :도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 시가지경관지구(건축한계선 3M(도로폭 15m이상 주된 도로변에 한함)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임.
우암동 109-13 :도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기준시점 현재 건물 전체가 유치권 행사중(2018나2258)인 것으로 조사되었으며, 이로 인하여 내부확인이 곤란하여 건축물대장상 현황도 및 외부관찰 등을 종합하여 평가하되, 내부는 일반적인 구조 및 시설로 판단하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경3893 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 110-33 하이브레드 오피스텔 5층 507호

용도: 오피스텔

토지 면적: 9.58㎡ (약 2.90평)

토지 지분: 9.5834404㎡ (약 2.90평)

건물 면적: 34.46㎡ (약 10.42평)

건물 지분: 34.46㎡ (약 10.42평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 119,000,000원

1.2. 권리 분석

채권자: 김OO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항: 명시되지 않음

특수 물건 정보: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 임차인 현황

* 임차인: LYYANG

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-03-02

대항력: 없음

* 임차인: (주)제이엘엠

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-08-20

대항력: 없음

* 임차인: 김진석

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-02-10

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이나 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 안준용

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-02-12

대항력: 없음

* 임차인: 이문태

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-05-12

대항력: 없음

* 임차인: 진선희

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-02-17

대항력: 없음

총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전: 배수민 (2018-08-24), 주식회사더뷰 (2022-11-23, 임의경매로 인한 매각 2020타경10865)

말소 기준 권리: 울산지방법원 2023카단11483 (가압류, 2023-05-16, 이춘우, 금23,000,000원)

기타 권리: 근저당권 (김성용, 2024-01-16, 금90,000,000원), 압류 (국민건강보험공단, 2024-02-29), 가압류 (이근철, 2024-04-25, 금20,000,000원), 압류 (동청주세무서장, 2025-06-04), 임의경매 (김성용, 2025-08-05, 60,000,000원)

등기부채권 총액: 133,000,000원

1.4. 건축물표제부 요약

건물명: 하이브레드 오피스텔

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트평슬래브 지붕

총 층수: 15층 (해당 층: 5층)

사용승인일: 2015-09-02

총 세대수: 140호 (해당 호수: 507호)

건축물대장상 면적: 34.46㎡

1.5. 물건 명세서 참고사항

작성일: 2025-12-03

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음)

비고: 건물 전체가 유치권 행사 중(2018나2258)으로 조사되었으며, 이로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등으로 평가하였음.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 '청원구청' 남동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 또는 가장형 평지이며, 부설주차장 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로로는 동측, 남측, 북측, 서측으로 폭 8m ~ 25m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 우암동 109-7: 도시지역, 준주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

* 우암동 110-33: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

* 우암동 109-13: 도시지역, 준주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

3. 권리 분석

3.1. 주요 권리 관계

본건의 말소기준권리는 2023-05-16 접수된 이춘우 외 1인의 가압류(채권액 23,000,000원)임.

이후 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

다만, "대항력 있는 임차인 김진석"이 존재하며, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 법적으로 보호받는 권리를 가질 수 있어 주의가 필요함.

3.2. 유치권 현황

기준시점 현재 건물 전체에 유치권이 행사 중(2018나2258)으로 조사되었으며, 이로 인해 건물 내부 확인이 곤란함. 이는 본 건의 주요 리스크 요인으로, 경매 진행 시 반드시 확인 및 법률 검토가 필요함.

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 청주시 청원구 우암동 일대는 단독주택, 공동주택, 학교, 상업시설 등이 혼재된 지역임.

오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 대학가(청주대학교)가 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

다만, 최근 매매 거래가 6,000만원에서 6,700만원 수준이었던 점과 비교했을 때, 감정가 1억 1,900만원은 다소 높은 수준일 수 있음. 2025년 10월 거래 예정인 1억원 거래 정보는 향후 시세 상승 가능성을 시사하나, 유의미한 분석을 위해서는 추가적인 시세 조사가 필요함.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

청원구청 등 관공서가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이함.

5.2. 교육 시설

주변에 청주대학교 등 교육 시설이 위치함.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. (2024년 8월, 10월, 2025년 10월 거래 내역을 기반으로 분석)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

건물 전체에 유치권이 행사 중이라는 점이 가장 큰 리스크임. 유치권은 경매 절차에서 인수될 가능성이 있으며, 이는 소유권 취득 후에도 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있음. 또한, 이로 인해 내부 확인이 불가하여 물건의 정확한 상태 파악 및 가치 평가에 어려움이 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인

김진석 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 여부 및 명도 관련 추가 검토가 필요함.

6.3. 감정가와 실거래가 차이

감정가 1억 1,900만원 대비 최근 실거래가(6,000만원 ~ 6,700만원)의 차이가 상당함. 미래 시점의 1억원 거래 정보가 있긴 하나, 유치권과 임차인 문제를 고려할 때 감정가 대로 낙찰받기에는 위험 부담이 큼.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 우암동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통은 양호한 편임.

그러나 건물 전체에 유치권이 행사 중이고, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 있다는 점에서 투자 위험이 매우 높은 물건임.

특히 유치권 문제는 내부 확인 불가 및 법적 분쟁 가능성으로 인해 심층적인 법률 검토와 신중한 접근이 필수적임.

이러한 위험 요소들을 감안할 때, 단순히 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험하며, 잠재적 인수 비용 및 명도 저항 등을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 여건

* 상대적으로 저렴한 최근 실거래가 (유치권 등 제반 비용 제외 시)

* 미래 시점 거래가를 통한 잠재적 시세 상승 가능성 (유치권 미인수 및 명도 완료 시)

9. 예상 입찰가

현재 본 건은 건물 전체에 유치권이 행사 중이며 내부 확인이 불가한 상태로, 이는 낙찰 후 인수 시 상당한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요인입니다. 또한 대항력 있는 임차인의 존재도 명도 과정에서의 난관이 될 수 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 1억 1,900만원은 높은 편으로 판단됩니다.

최근 실거래가(6,000만원 ~ 6,700만원)와 잠재적 위험 부담을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 70% 수준인 83,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 보수적인 추정치이며, 유치권 해소 비용, 명도 비용, 임차인 관련 제반 비용 등을 추가적으로 산정하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서 본 물건은 신중한 권리 분석과 현장 조사를 기반으로 한 면밀한 검토 후 입찰 참여 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.