나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30647 [1] 강원특별자치도 삼척시 하장면 장전리 180-1 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 하장면 장전리 소재 ""장전리마을회관"" 동측 인근(기호 1) 및 남동측
근거리(기호 2)에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통사정 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 토지로서 평지이며, '하천 및 일부 전',
기호 2 : 부정형 토지로서 북서하향 완경사지이며, '활잡목 자생 중인 자연림' 상태임.

인접 도로상태

공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 소하천(2024-08-23)(소하천(내장전천))(저촉),
소하천구역(2020-12-17)(내장전천_소하천구역), (한강)폐기물매립시설설치제한
지역.
기호 2 : 농림지역, 생산관리지역, 임업용산지(2018-12-28), (한강)폐기물매립시설설치제한
지역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 1의 지목은 '하천'이나, 현황 일부 '전' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 현황 '하천, 일부 전', 맹지
- 공유물분할경매로 공유자우선매수권 적용 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30647 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 하장면 장전리 180-1

용도: 하천, 일부 전

감정가: 409,400원

토지면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

권리분석 상 인수되는 권리: 없음

말소기준권리: 압류(환경관리과-14611)

감정평가 요약: 기호 1은 부정형 토지로서 평지이며 '하천 및 일부 전', 기호 2는 부정형 토지로서 북서하향 완경사지이며 '활잡목 자생 중인 자연림' 상태임.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 소하천(내장전천)(저촉), 소하천구역(내장전천_소하천구역), (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

기호 2: 농림지역, 생산관리지역, 임업용산지, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 하장면 장전리 소재 장전리마을회관 동측 인근 및 남동측 근거리에 위치한다. 주변은 주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대이다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 불편한 편이다. 본건까지 차량 접근이 어려운 맹지 상태로 파악된다.

2.3. 주변 개발 계획

삼척시는 '국지도28호선(삼척시 하장면 대전리~장전리) 시설개량' 사업을 건의하고 있으며, 이는 급경사 및 급커브 구간의 사고 위험 해소와 도로 간선 기능 향상을 목표로 한다. 해당 지역의 전반적인 도시 관리계획 수립이 진행되고 있으나, 본건 토지의 직접적인 개발 계획과의 연관성은 구체적으로 확인되지 않았다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 2002년 5월 13일 상속(갑1) 및 증여(갑2)를 통해 등기되었다. 이후 다수의 지분 이전 및 압류, 가압류 등기가 이루어졌으나, 이 중 1번 김경자 지분 압류(갑8)가 말소기준권리가 된다. 모든 압류 및 가압류, 지분 이전 등기는 매각으로 소멸될 예정이다. 등기부채권 총액은 34,611,734원이다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보 없음. 인수 보증금 합계는 0원이다.

3.3. 주의사항

본건은 공유물분할을 위한 경매 물건이다. 공유물분할 경매의 특성상 공유자 우선매수권이 적용되지 않으므로, 입찰 시 이를 고려해야 한다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 삼척시 하장면은 해발 650~810m의 산간 고랭지대로, 지역 총소득의 75%를 대단위 고랭지 채소 재배가 차지하는 곳이다. 깨끗한 물, 계곡, 청정 자연환경을 갖춘 고원지대이며, 친환경 농법으로 고랭지 배추, 고추, 산채 등 농특산물을 생산한다.

4.2. 주변 시설

주변은 주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 농촌 지역이며, 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역은 아니다. 하장면 소재지까지는 약 15분 소요되는 것으로 파악된다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

본건은 맹지이며 차량 접근이 어려워 주거 목적에는 부적합하다. 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용이 불편하다. 하장면 소재지까지 차량으로 이동 시 약 15분이 소요되며, 해당 지역에 면사무소, 보건지소 등 기본적인 행정 및 편의 시설이 위치해 있다.

5.2. 혐오시설 및 환경

주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 없다. 다만, 본건 토지 중 기호 1은 '소하천', '소하천구역'으로 지정되어 있으며, 기호 1 및 기호 2 모두 '(한강)폐기물매립시설설치제한지역'에 포함되어 있다. 이는 폐기물 매립 시설 설치가 제한되는 지역임을 의미한다. 삼척시 전체적으로는 생활 쓰레기 위생 매립장이 운영되고 있으나, 본건 토지와 직접적인 인접성은 확인되지 않았다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 제한

토지가 맹지이며 차량 접근이 불가능하다는 점은 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 어려움을 초래할 수 있다.

6.2. 토지 용도 및 규제

기호 1 토지가 '하천'으로 현황 이용되고 있으며, '소하천' 및 '소하천구역'으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따른다. 또한, '(한강)폐기물매립시설설치제한지역'에 해당되어 토지 이용에 추가적인 제한이 존재한다. 기호 2 토지는 '자연림' 상태이며, '농림지역', '임업용산지'로 지정되어 있어 개발이 용이하지 않다.

6.3. 공유물분할 경매 특성

공유물분할을 위한 경매이므로, 향후 공유자와의 관계 및 분할 과정에서의 법적 분쟁 가능성도 배제할 수 없다. 또한, 공유자 우선매수권이 적용되지 않는 점을 유의해야 한다.

6.4. 낮은 시장성

순수 농촌지대에 위치하며 차량 접근이 어렵고, 하천 및 자연림으로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 일반적인 실수요자나 투자자의 관심도가 낮을 것으로 예상된다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 삼척시 하장면의 농촌 지역에 위치한 하천 및 자연림 상태의 토지이다. 맹지이며 차량 접근이 어려운 점, 하천 및 산지 등 개발이 제한적인 용도 지역으로 지정된 점, 그리고 공유물분할 경매라는 특성상 본 토지의 활용 및 가치 상승에는 상당한 제약이 따른다. 주변의 농업 기반 시설이나 자연환경은 양호한 편이나, 접근성의 한계로 인해 상권 형성이나 생활 편의 시설 이용은 매우 제한적이다. '(한강)폐기물매립시설설치제한지역'에 해당되는 점도 유의해야 할 부분이다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 활용 가능성 (매우 제한적)

본건의 경우, 일반적인 투자 관점에서 매력적인 요소를 찾기 어렵다. 다만, 인접 토지와의 통합 개발 가능성이나, 특정 목적(예: 농업용수, 자연 녹지 확보 등)을 위한 특수 목적의 수요가 존재한다면 소량의 지분으로서의 가치가 있을 수 있다.

8.2. 낮은 감정가

409,400원의 감정가는 매우 낮은 수준으로, 경쟁이 치열하지 않다면 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 하천 및 자연림 상태, 차량 접근 불가, 개발 제한 지역 지정 등 투자 가치를 저해하는 요인이 다수 존재한다. 또한 공유물 분할 경매라는 특수성도 고려해야 한다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰이 진행될 것으로 예상된다.

예상 입찰가 범위: 200,000원 ~ 350,000원 (감정가 대비 50% ~ 85%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.